按揭贷款策略建议

房贷利率下降受到了很多购房者和房企营销部门的关注。本报告搜集了部分 购房者的相关留言和疑问。此类问题非常务实， 对其进行积极解答， 有助于更细 致全面研究房贷利率下降的现象， 进而指导个人按揭贷款工作。当然， 需要提醒 的是， 每个城市的房贷政策有差异， 不同购房者的购房情况也有差异， 所以要结 合实际情况进行具体分析。

1、提前还贷潮是否受近期房贷利率下降的影响？

知乎在 2023 年 2 月 2 日做过一个简单调查， 在 484 个网友参与的“你会选 择提前还房贷吗”的调研中，选择“会”的为 63%、选择“不会”的为 10%、选 择“还要观望”的为 27%。当然此类数据仅仅作为参考，但也充分说明购房者对

提前还房贷有比较大的诉求。从房贷利率这个角度说， 社会上确实存在抱怨存量 房贷利息太高的声音。提前还房贷， 目的是减少利息支出。我们认为， 要重视此 类社会情绪。 一方面， 要积极宣传 “存量贷款也会降利息”的精神， 减少提前还 房贷的行为。另一方面，各地要把 “房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系 做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

2、房贷利率下降是针对所有买房类型吗？

本报告提及的房贷利率下降， 其实有一定的限定条件。换而言之， 类似 3.8% 的利率， 只存在于“房价过于疲软、允许突破央行规定下限”的城市之中。同时， 此类住房是指首套住房，而不是第二套住房。 但不区分是否是新房还是二手房。 另外， 若部分城市降低了首套房的认定标准， 部分二套房的购房行为也可以享受 此类优惠贷款利率。

3、房贷还在下降，近期购房是否需要缓一缓？

我们认为继续观望和等待的意义不大。 第一、要下降的城市， 近期基本上就 会发布政策， 引导利率下调。而且 3.8%的利率是目前各地差不多可以落实的最 低利率， 类似低于 3.6%的利率可能性其实不大。第二、房贷利率下降， 其实有阶 段性的特征。若后续房价反弹， 那么此类利率政策是会撤回去的。购房者需要了 解定价规则，主动获取优惠利率。

4、大城市是否也会降房贷？

第一、降房贷利率是每个城市的政策趋势， 今年金融政策将继续支持住房消 费，房贷利率普遍有下调的可能。 所以“降不降”不是问题。 第二、 问题是“降 多少”。按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线 城市目前并不能突破 4.1%的利率。换而言之，最低利率也只能是 4.1%。未来有 微调的空间。

5、存量贷款是否可以降房贷？

必须肯定说明， 各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能，而且 2 月份开始 已经在下降了。所以， 若没有下调， 可能有几种原因。第一、 购房者和银行签订

的是固定利率贷款，导致银行无法做调整。第二、 过去买的房子属于二套房，当

时无法拿到利率折扣。第三、重新定价日在今年 2 月份以后。

6、未来房贷利率是否会继续下降？

是否下降， 取决于房价的疲软情况或购房市场行情。若市场行情不好， 那么 激活合理住房需求的政策依然会继续， 降低房贷的工作会推进。但若市场回暖或 房价止跌， 那么优惠的房贷利率确实会收回。必须说明， 中国房地产市场已经朝 着复苏的通道前进，后续或不会出现如此密集的降利率操作。

7、组合贷款是否可以降房贷利率？

有部分购房者是组合贷款模式，所以也会有疑问， 对于“商业银行贷款和公 积金贷款的利率”模式， 是否有下降的可能。举个例子，目前无锡在原纯商贷转 为组合贷款的时候， 新的这部分商贷是可以享受目前的最新商贷利率的。所以组 合贷款业务也可以享受此类利好政策。

8、公积金是否有下降利率的可能？

目前各地关于公积金贷款利率下降的消息并没有。去年 10 月份，全国各地 公积金贷款利率从 3.25%统一下调为 3.1%。调整的重要原因是， 若不下调， 其和 商贷之间的价差会非常小。目前各地虽然推出了 3.8%的利率， 但属于局部的、阶 段性的政策，公积金的贷款利率理论上没有下调的可能。

9、近期买房了，是否可以享受更低的贷款利率？

“昨天还有客户给我打电话，他是 1 月初刚刚以 4.1%的利率贷了款，不过 现在还没有放款， 来问我能不能按 3.7%走， 我还是建议他马上联系银行经理。 ” 孙先生说。 这个例子对类似疑问的购房者有非常好的指导作用。若贷款合同还没 有批下来，理论上都可以争取最新的最低利率。