#北京头条#北京楼市：海淀低总价一居，平均涨幅吊打其他区域

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：

1、提问:京爷你好，想买个海淀的一居室。挑了一下总价合适的有如下几个小区，希望您给推荐下选哪个。（1）白石桥的中关村南大街40号院（2）小西天的文慧园15号院16公寓（3）牡丹园的中鑫嘉园（4）北太平庄的西土城路2号院，北影小区。还有个问题，今年什么时候下手比较合适，首付预计得准备一两个月。是现在就开始看房，还是等首付款到位了再买？

回答：你好，这些小区，升值性其实差不了多少，海淀这边五环内的一居室，涨得都不错，这个可以根据咱们星球内部的成交数据可以看出。这是一个有趣的现象：海淀低总价一居，涨得都很好，平均涨幅可以吊打大部分区域。相对来说，如果自住，北太平庄的北影小区强点儿。我认为这种刚需房，有合适的，这一两个月就可以考虑入手。现在就可以考虑看房。建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，点击图片，每周公布。

2、提问：京爷，sfsd，总价550W以内，需要高贷，在怀柔上班，单位有班车到朝阳望京、芍药居以及海淀清河，小孩4岁了，有学区需求。一直在纠结是在海淀的清河附近购房，比如永泰东里、永泰西里，还是在朝阳的望京、芍药居附近？海淀学籍更重要吗？谢谢京爷！

回答：你好，其实都还可以，芍药居附近似乎比较爆满，可以考虑望京和清河，海淀这边的氛围还是强一些。升值性角度来看，望京和清河都属于稳健优质的类型。星球内部资料《北京买房顶级思维》

3、提问：京爷好，两居室的朝向里，南北通透肯定是最好的，那么东西、纯南、东南、西南一般怎么排序呢？谢谢。

回答：你好，东西、纯南、东南、西南，感觉具体差异反而比户型差距大一些，也就是说得看具体的户型情况来综合分析。一般情况下，纯南、东南、西南卖得好一些。我个人喜欢东南户型，稍微有一些对流。星球内部资料《北京买房看房技巧》

4、提问：京爷您好，请问中海紫御公馆西北向60平左右一居有投资价值嘛？未来能保值么？

回答：你好，是完全可以的，虽然户型一般，但毕竟品质、次新、东城。升值性也还可以，属于超过或略微超过大盘的类型。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》

5、提问：京爷好 上林溪和亚奥金茂悦的两居 1000以内 居住属性和保值增值 哪个更好一些？双方优势在哪？谢谢

回答：你好，上林溪的价值在于海淀高薪产业板块，带点儿学校，热度高，当然品质管理不突出；亚奥金茂悦的价值在于品质，其他倒是一般。总体来看，短期上林溪略强一些，长远估计差距不会太大。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》

6、提问：京爷好，目前单身sfsd，没有京户只有工作居住证，预算首付320左右，需要以租养贷，三四年内不住。在大兴国企上班，需求是可以保值增值同时保证未来自住品质，学区过得去就好。现在偏向于东坝北熙区，或者亦庄河西区二手房，您觉得这两个哪个好一点，有车通勤都还算可以接受。感觉东坝虽然饼大但地铁医院学校好像都在落地，未来也许发展会不错，亦庄的话现在属于高位，不知道以后会不会再有升值空间了

回答：目前来看，似乎亦庄河西区确定性高一些，不过亦庄投资可以略微观望一下，涨得太多。我认为你还可以考虑东西海的次新一居，这类房产升值性会比较稳健，升值性也好。比如，海淀可以看看建议还是次新一居或者小两居，比如莱圳家园、世华龙樾一期西区、橡林郡、当代城市家园等；五环里，颐慧佳园、绿波漫板、玉海园、逸成东苑、今典花园等。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

本人已婚无孩，京籍，19年底在朝阳北四环购入一套两居。目前计划22年要小孩，夫妻一方老人会来北京长居，计划在北三环牡丹园/北四环/五环朝阳或海淀地块购入一套一居供老人使用。夫妻上班一方在金融街，一方在北四环，家里只有一台车，因此希望二套房尽量在五环内，楼龄不太老。计划首付350，二套贷款有限，预计只能考虑总价500左右的房子，不考虑学区（一方有政保，所以比较看重海淀学籍）。请问有哪些推荐的楼盘？目前关注过强佑府学上院，逸成东苑，华悦国际公寓，华源冠军城，牡丹园都景苑、中鑫嘉园还有周边老破小若干。不求升值，但求保值。

回答：

1.不求升值，但求保值。保值不是这意思，假定楼市大盘上涨，自己买的房却价格不变，那还能叫保值吗？所以是保值的意思是至少能跟上CPI的涨幅，或者是跟上北京房价的大盘。

2.府学上院在五环外啊，最高贷款只能150万了，500万买两居不太容易，估计朝向或楼层都会有点儿缺陷的。另外这里的保值性中等，不算太好。当年和旁边橡树湾的价格几乎相同，远高于西边永泰的那几个园。但近些年的走势不是太好，落后于橡树湾，和永泰的趋同了。

逸成东苑正常，尤其东区，挺好的小区，也没什么溢价。之前在学区房里稍微吃点儿亏，或许今后得到学区均衡的利好，主要看这里吧。不过这里价格高，500多也就买一居吧，两居怎么也得700多了。

华悦国际就算了，老公寓，户型大公摊也大，物业费高，社区也小。这种公寓的升值都不是太好，更适合自住，消费享受为主。而且500万也买不到，两居室的总价高，小开间就没什么意思了。

冠军城，估计看的是那两栋塔楼，板楼的户型大。不太合适，奥园附近保值好的都比较贵了。

都景苑和中鑫嘉园也都是塔楼了，都是自住合适，如果注重保值的话尽量选板楼小区。一是相对保值好，二是住建部一直有要把按建面改为套内面积报价的政策，如果真的执行，那塔楼有可能吃点儿亏。

所以这里面相对合适的逸成东苑东区，但估计只能买一居，看能不能改两居吧。从板块说五环外这些年升值好的小区更多些，比如强佑东边的清缘东里观景园等等，看看预算是否合适吧。仅供参考。

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