章哥您好，我在阜城门地铁站附近上班，首付加贷款有650万，想要通勤方便和保值，不要学区房，看了雍景四季，珠江骏景，草桥的城市涧，角门西的西马金润，朝青华纺易城和青年汇，常营的万象新天柏林爱乐，还有丰台的怡海花园和总部基地的房子，永定门的中海紫御，老房子看了樱花园。
房子越看越不会选，雍景四季配套差，物业据说不好，南三环发展差点，朝青地铁拥挤，总部基地和常营又稍微远一点，地铁稍微不方便，樱花园的老房子值得买吗！永定门的中海紫御又觉得面积小，真不会选了，希望您给分析分析！
回答：
1、看得真不少，就是没目标，是有点儿乱了。一般建议是用不上学位的话就没必要买学区房。也尽量不买老房，流动性弱，换房的时候有可能耽误时机。
2、那中海紫御是东城学区房，天永学区革新里小学。虽然溢价不算太高，但如果用不上学位的话也没必要，居住的性价比大概比非学区房低了15-20%。樱花园是老公房，80年代的，也有些学区溢价。这两个都排除吧。
3、南三环的发展是一般，珠江骏景就是受到影响的，挺好的小区被拖累了升值，有点儿可惜。西马金润也挺老了，二区回迁房多，二类经适。一区按商品房销售，但实际是上也有安置房性质，当时金融街拆迁的住户多。学区在丰台算不错，十八中分校。这种小区自住合适，在投资中排序靠后。所以这两个也排除吧。
4、融景四季中规中矩，房价走势和租金收益都正常。如果交通方便当然可以选。但和其他的相比不算突出，备选吧。
650万的预算没必要去五环外了，除了面积能大点儿，其他方面并不比五环内强。
如果是我的话，首选朝青的华纺和青年汇。人多当然是劣势，但也正是价值所在，年轻人多的板块，商品价格更是由供需关系决定的。所以朝青从2003年整体开发之后，是北京升值很不错的地区之一，赶不上望京也差不多了。华纺和青年汇都是其中的佼佼者，升值跑赢了大盘的。
丰台的三个比较好的板块，丽泽、草桥和丰科园，都没有落后。怡海是板块标杆，北京第一个复合型社区，物业也曾多年蝉联北京第一，就是稍微老了点儿，塔楼相对多。草桥也是丰台最好的之一，城市涧除了小了点儿，没别的毛病。作为次选。仅供参考。
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