从事八年房地产销售的表姐听说我准备入手婚房，特地打电话给我跟我讲了几个购房的注意事项！

1、楼盘并没有所谓的“零首付”

很多人选房可能往往都会被一些楼盘所谓的零首付，而勾起兴趣甚至最后成交，认为这样的好事白占白不占，表姐跟我说其实所谓的零首付，说白了就是帮你垫付，就是随便给你找一个小额贷款的公司，给你先办理一个小额贷款然后钱就是他们拿走，之后还款的人自然也是你，利息也是而且说白了零首付其实并正常按照比例首付还要多花冤枉钱！

2、选房一定要提前做功课，有些楼层不能要

像一楼夏天反潮且蚊虫多私密性不好，二楼情况也是差不多，还有顶楼不仅不方便出行，最重要的还是夏天热冬天冷，还有漏水的隐患，这几层楼都是不建议选的，如果没电梯的话选择三，四楼最为合适，有电梯且又是高楼层的话除了顶楼以外中高层都是可以的，还有户型南北通透好过全南户型，然而全南的好过东南户型，东南又是好过西南，最次的就是全北，小区房的话能选里面的就不选靠马路边的，而且楼里面也是能尽量选东户也不选西户，能选西户不选中间户！

3、装修这一块一定要慎重

像很多人装修都会选择全托付给别人就是外面所说的全包，但其实这是完全不建议的，因为全包确实更加方便省心，但是多花冤枉钱这是在所难免的其次就是全包也不能完全保证材料和施工是否合理合规，如果自己不会装修这一行，那就宁愿自己稍微劳神一点自己选择材料，像网上淘宝等平台或者实体店选择都行，之后再寻找一个口碑好一点的施工小团队，半包！

这样你又可以省下不少钱，又能经自己手选到靠谱的材料，像我表姐就是看重这一块，于是也跟她的同事两个人合伙弄起了一个装饰的淘宝店，由于自己的工作便利加上自己对这方面确实懂的较多，又能给这些客户省下不少钱，自然很多业主会选择表姐她们，一个月有三五万，但话说回来就算是半包，也得时常去自己的房子看看，毕竟很多小细节也怕他们会疏忽之类的！

4、能选现房不选期房

为什么这么说呢？相信不少人都听过很多烂尾楼的事件吧，如果说你选现房不选期房的话这样你选到烂尾楼的风险那么就是零，当然这话说说回来首先得保障自己有条件选择现房，如果没有，也是不建议东凑西凑来选购，因为这样一来很多方面都会因为选房过的很拮据，自然是不用因为一套房而把自己搞的这么艰辛！#我要上微头条#

我现住在万年花城3期，房子是东西向二楼采光不好，售价预计650万。房子总价最多承受850万。现在想置换。我现在有三个方案：1、同小区内置换，户型只能选全南户型，两居预计740万。2、万年花城5期的两居南北通透的预计800万。3、单位在杜家坎，可以选园博园的西山甲一号，800左右可以买到南北通透三居，户型比较喜欢。现在房子有贷款预计60万左右没还。

现在比较纠结，我是比较看好万年花城的板块，不知道园博园将来怎么样。不知道章哥有什么建议。要是有其他的小区推荐也可以。我首选南北通透两居，其次是全南的户型。

回答：

1、我一般只能从投资角度分析，常规建议是能买五期濠景就尽量。但你这明显是自住的需求为主，那就看自己的喜好吧，毕竟房子是用来住的，保值什么的是副产品，以后轻易不卖也就无所谓保值了。

2、园博园将来会挺好，但对周边的房价未必拉动很大，郊区环境好的有的是，以后会更好，不稀缺。房产的价值由地段决定很大一部分，也就是由配套决定，第一配套是产业，是创造财富的，公园也算配套，但排名靠后，消费的多，产出的少。

因为这属于环境对人好，但没有太多人对环境好。说人话就是你去享受了环境，但没有太多的资金投向这个地段儿，导致升值慢。

3、反正就这情况吧，房子是用来住的，如果是自住为主就选园博园，周边甲一号园博府什么的小区都很宜居，就是升值慢点儿而已。

比如西山甲一号，当年的定价参照物就有万年花城，那会儿不到5万吧。所以甲一号定了个5万多，也就是多花点儿钱就能住更好的房子。现在万年花城7万多，甲一号6万左右吧，也算升值了，而且更实惠了，挺好的。

4、总之看自己重视什么，在资金不是很多的情况下，不可能各项兼顾，必须取舍。以后不置换了就买园博园的，还惦记保值什么的再看万年花城。

仅供参考。

如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。

#北京头条#北京楼市：500万一居和800万两居哪个升值性更好？

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：

1、提问：京爷，您预计今年五年期以上贷款利率还会降么？北京会调高普宅标准么？或者今年还有利好政策出台么？

回答：你好，今年房贷利率可能会有一定的下调空间，但短期来看，幅度不会很大，会比较谨慎。对于北京楼市来说，普宅标准的调整是重磅炸弹，所以会非常谨慎，如果市场不是大涨大跌，可能出现的概率不大。今年是否能出利好政策，目前我预测不到。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

2、提问：京爷您好，本人京籍，sfsd，纯投资，买后出租，目前首付只有250左右，但家里有一90年惠新东街无电梯公房全南一居。目前想到两个方案：1.留着老公房，直接入热门板块次新500-600一居。2.卖掉老公房（损失掉一个房票），买800-900的两居。仅从5-10年保值增值的角度（希望稳一点，兼顾出租以及流通性）哪个方案更优？有什么小区推荐？当下时机是否合适？谢谢

回答：你好，这个问题可以简化为500-600万一居和800-900万两居哪个升值性更好。坦白说，这个没法一概而论。现在已经过了普涨的时代，很多时候，一居表现性并不比两居差，而且占用资金还不多。所以从投资的角度来看，一居也还不错。当然，从长远角度来看，90年惠新东街无电梯公房价值相对一般，我认为是可以置换掉的。看热点板块的次新一居或者海淀朝阳的带学校的次新一居即可，星球里刚有人问，你可以看看我推荐的小区。纯投资的话，建议可以观望一下，现在没啥机会。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

3、提问：异地二套，360W总价以内，三年后自住上学，兼顾保值抗通胀，目前工作在北边，有哪些推荐吗？

回答：你好，如果希望兼顾上学+升值性，能选择的不多，我建议可以重点考虑泛清河板块的一居室，比如永泰东里之类的，选个一居室，流动性还不错。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

4、提问：京爷你好，今年准备换房，房子在上庄，房子挂出去1个多月了，看房的人都很少，4月份看房如果还是不多的话，是不是得降价再挂出去了？计划是8月底买

回答：你好，目前来看，小阳春确实是一个比较好的卖房时机，建议让中介加大看房量。如果到时候看房真不多的话，可以稍微降一些，当然挂牌价不一定要体现，心理预期可以跟中介聊。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。

5、提问：京爷，广渠门的绿景馨园怎么样啊？您可以点评下么

回答：你好，小区地段好，楼龄还可以，带学校，户型多，涨幅表现还不错，我认为是一个性价比还可以的小区，可以买入。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷好，请问领地office在北苑那边怎么样，相比北苑家园那些园，还有天字头那些园如何。

回答：你好，领地office一看名字就有一些非主流，在周围的存在感低，这类小区我们一般不是太推荐，主要是小区空间受限、租户多、甚至有办公，居住体验一般，升值性也弱。还是差于北苑家园这些常规住宅。建议看看星球内部资料《北京这些房产不能买》

一位小伙子谈了个异地女友，为了两人方便经常见面！小伙子打算买台零克03的车子，可是看了好几家店，最低也得要181000元，小伙子觉得这价格太高了！

于是小伙子私信了一位，他关注的网红中间商，让他来帮忙砍砍价！

中间商见到小伙子问他：“你要买个什么车子？”

小伙子说：“领克03，指导价162800元那款！”

中间商说：“你别的店应该看过了，他们给你的上路价是多少钱？”

小伙子说：“一个是181000，一个是183000！”

中间商说：“这么贵呢！那行，今天我一定给你安排个全南jing地板价！一会儿进到店里少说话，看我眼色行事！”

于是两人走进一家4S店里，一位帅哥销售接待了他们！

中间商对销售员说：“帮我一位粉丝看一下领克03，就是指导价162800元的那款！白色的有没有现车？”

销售员说：“有现车！”

中间商说：“我们已经看过几家店了，今天就是来订车的！如果价格合适，就直接付钱了！”

销售员带两人一起坐下来，然后拿出报价单，报起了价格说：“你们说的这款03劲Pro，162800元这款，优惠3000元！保险费大概是7000左右，购置税是14141，你们是全款还是货款？”

中间商问小伙子意思，小伙子说：“全款！”

销售员说：“全款只有一个费用，就是综合服务费3980！

其中包括上牌，后备箱垫，全车膜，脚垫，这样算下来落地价是184921元！”

中间商说：“你这价格太高了，别的店直接给我们报价是十八万二千元！”

销售员说：“不可能吧，我这个价格已经很到位了！”

中间商说：“这样，我先给你报个价！总车价是162800元，目前你只给我优惠了3000元！

目前行情价我们也了解的差不多了！现在外面的行情能优惠一万三！你这样直接一步到位，优惠一万四！

购置税我们以实际为准，但这保险你收七千，这什么险种呀？”

销售员说：“这保险包括四项基本险，划痕险，涉水险，还有玻璃险！”

中间商说：“那你收七千这也太贵了，正常这保险五千也就够了！

还有这综合服务费，不就包括车膜，脚垫，记录仪！镀晶，底盘装甲！这些我们在汽配城，也就一千多块钱的事儿！

这样我们就要基本的东西，车膜，脚垫，记录仪就行了，给你五百块钱吧！

你们贷款是不是有优惠呀？”

销售员说：“可以适当的再便宜点儿！”

中间商问过小伙子的意思后说：“我们贷款也行，你收手续费吗？”

销售员说：“正常是一年一千块的手续费！”

中间商说：“那我这儿都贷款了，你最少再便宜五千块钱！我给你200元手续费！这样算下来落地价是162441！

这样我再给你整个吉利数字，162666元，就这个价格，行，咱们直接就定车！”

销售员为难地说：“可从来没有过这样的价格！”

中间商说：“你先去找领导申请一下，你看我们这都贷款了！如果你这儿有延保什么的，我们也可以买一下，你先去申请一下吧！”

销售员说：“既然你都发话了，那我去试一下吧！”

不一会儿的功夫，销售员就申请回来了！

中间商对销售员说：“咋样啊，兄弟？咱直接定车去啊？”

销售员坐下说：“领导那边的意思是说车优惠六千，综合服务费是1980元，贷款手续费是两千元！”

中间商说：“那我们不贷款了，你直接把手续费给我们免了吧！”

销售员说：“那这样算下来上路价就是177656元！”

小伙子悄声对中间商说：“这价格，已经便宜好几千块钱了！”

中间商说：“别着急，还有一两千的空间呢！”

中间商对销售员说：“这车架这方面我看不太行啊，最起码还有一两千元的空间呢！

现在不是177656块钱吧，那咱这样你就176000元，你顺我也顺！”

销售员说：“那我再去问一下领导！”说着去问价了！

一会儿销售员直接拿着合同就过来了！

中间商说：“这是申请好了，直接带着合同过来了！”

销售员说：“要不这个价格，再考虑买一个我们店里的终身免工时套餐呗！”

中间商问：“多少钱啊？”

销售员说：“只要1980元！”

中间商说：“那太贵了，我们这车就是正常上班代步，买那个没用！

这车现在优惠7000元，购置税以实际为准，合计上路就176000元！那没有问题，你们就去刷卡付钱吧！”

小伙子以176000元的价格买下了这台车，当天下午就喜提新车了！

这车价砍的也不咋滴呀，才便宜了几千块钱！以往这中间商也挺能砍价的，一砍就能砍个两，三万！这次咋才砍下来这么点呀？[呲牙]

#北京头条#北京楼市：当前升值性好的盘，下一波还领涨！

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

1、提问：京爷您好！预算800w左右考虑投资房，五年左右租房不会自住。同总价的情况下看了丰台的莲香园三居、海淀信悦华庭的两居以及马连道附近的常青藤家园和远见名苑。不知道该怎么选择？请指教

回答：你好，丰台价值小于海淀和西城，因此这些选择中尽量就不考虑莲香园了。马连道是个比较有潜力的地方，附近市场比较热也验证了这一点。这里面常青藤家园和远见名苑都是热盘，建议可以重点考虑，长远看肯定没问题。当前升值性好的盘，下一波还是这些盘升值性好，不要怕涨得多。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

2、提问：京爷你好，都知道南北通透的房子是最好选择。但是手上子弹有限的情况下，同等价位东南、东北、西北这些朝向的房子有何区别，优先顺序究竟应该如何排序呢？

回答：一般市场认可度和升值性排名为：南北通透，东南，全南，西南，朝东，朝西，东北，西北。不过具体情况具体分析，这个还跟户型有关系。东南、东北、西北这些朝向的区别很简单，就是采光问题，比如东向中午前有阳光，西向下午才有阳光。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建》

3、提问：京爷，请问通州北关西潞苑小区5层小两居是否值得持有，16年8月底买的，正好买在高点，现在价格还没有回到买的时候，不知道几年后这个区域能发展起来？

回答：你好，如果有其他更好的投资渠道，那自然是可以卖掉的，毕竟又不是核心区，而且限购还严重，短期难以有明显涨幅。这里估计要很久才能发展起来。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

4、提问：请问京爷，近期给星球会员的线下培训福利，大概什么时候开始哈？

回答：提前预约就可以。

5、提问：京爷您好，我们现在有三套房，第一套在海淀自住需要上学使用，面积偏小但能凑个三居够用。第二套在昌平沙河的龙湖滟澜新宸97平小三居，原本准备以后养老但基本住不上现在租金可抵贷款。第三套是房山窦店的两居，目前有50万左右贷款，现在想卖掉（卖了肯定亏70万左右），不卖又觉得这地方不行而且担心将来房产税。这种情况您有什么资产配置建议吗？是否把滟澜和窦店都卖了换在海淀？滟澜还有升值空间吗？我心里有些舍不得滟澜。但卖了窦店也就没房票了。希望得到您的建议。谢谢！

回答：你好，可以肯定的是，房山的房子一定要卖掉，你自己又不住，而且没有升值价值。理论上龙湖滟澜新宸所处的板块也是不够好，如果自己没有居住需求，也可以出手掉，不过你自己十分喜欢倒是另外一回事，毕竟这辈子也不仅仅考虑钱的事情。如果是我，我肯定会看中升值性多一些，可能我处的年龄和偏好的问题，当然每个人不一样。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

6、提问：京爷好。想和您咨询下立城苑的房子怎么样，在立水桥这边，隶属于朝阳。感觉保值升值预期怎么样？

回答：你好，如果资金够，还是不要选择这个小区了，这个小区的缺点比较突出：小区临铁路，品质较为一般，管理也欠缺，楼下有商业人员杂。我认为这些都让居住体验较差，也让房价涨不起来。

我买的房子还没交房，是期房，明年年底交房，我现在已经不想要了，当初买房子的时候也不太懂，钱也不是太多，就买了一个96平的两居室，全南户型，当初买的时候两居室新房差不多都是这样的户型，南北通透只有旧一点的二手房，还因为限购买不了二手房，我那时候也没想太多，总觉得有个家就不错了，不用再租房住了，也不用四处漂泊了，可是现在被别人各种说不好，导致我为这事焦虑的吃不下，睡不着，各种想不通，越来越后悔自己买的房子，为什么当初不能再忍一年两年的，买一个稍微大一点的，自己喜欢的，我该怎么办，卖也卖不掉，还得还着贷款，房价现在越来越低，愁！！！！