有很多的人都写过房屋抵押贷款的注意事项和流程等等的文章；但今天我以在西安市从事多年贷款行业的经验总结出来一些大家关心的问题！这些都是西安房屋抵押贷款最新的问题和政策。希望可以帮到大家！

一、什么样的房产可以办理银行抵押贷款

西安市的各大银行对申请办理房产抵押贷款的房产要求基本相同。

1产权：要求房屋产权必须明晰（即已取得房产证的私有房产），如房产为多人共有必须共有人同意。对于公产、企业产、小产权、处于查封中的房产是不可以办理抵押贷款的。

2种类：住宅、商铺、别墅、办公及商住用房均可办理，部分银行对于已取得产权证的经济适用房也可办理。

3区域：西安本市范围内（包括11区、两县）均可办理。

4状态：处在按揭贷款或已抵押情况下的房产只要房产总价值足额也可再贷款

5面积和房龄：根据房产所在区域和办理银行不同略有差别基本要求40平米以上30年以内。（注：办理完抵押贷款的房产仍可以继续出租或出售的，银行并不留存房产证原件，对于出售的只需结清剩余未还本金即可，不需支付剩余利息）

二、抵押贷款对房龄和贷款人年龄的要求

目前西安市大部分银行对房龄的要求要在20年以里，个别银行可以放宽到30年。对于贷款人最低年龄要求原则上年满18周岁、最高男性65岁女性60岁以里即可，如果贷款人年龄超出界限可以选择三方抵押贷款形式完成。

三、抵押贷款所需时间

因为房产抵押贷款办理过程中设计到银行和房管局，所以办理需要一定时限，以全款房为例正常办理时限为15个工作日左右即可办理完毕。

四、抵押贷款年限与成数问题

西安市房屋抵押贷款根据房产所在区域、房龄贷款用途以及申请办理的银行不同，所可以申请的贷款年限和贷款额度是有差别的。

1贷款年限：个人房产抵押贷款最长可贷30年，一般算法是：贷款年限＋借款人年龄男性小于65岁、女性小于60岁即可。

2贷款额度：适情况不同一般最高贷款额集中在总房值的60%-80%不等，最低申请额度并没有明确的规定。

五、西安房产抵押贷款执行利率

西安房屋抵押贷款的利率应该是大家最关心的问题；国家现行5年期以上贷款基准年利率是6.15%；但针对于房产抵押类贷款天津市场上的银行基本统一执行基准利率上浮20%（6.15*120%即7.38%年息）。但通过专业的贷款办理机构个别客户群体是可以申请到上浮10%-20%之间的优惠利率的； 注：抵押贷款的还款方式是每月连本带息的方式，已还掉的本金是不在重复计算利息的。

如何对冲还贷签约、解约

在西安住房公积金管理中心缴存并已发放个人住房公积金贷款的借款人或其配偶可申请办理对冲还贷签约（即委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款）、解约。

办理方式：1.网上办理：（1）登录手机公积金APP，点击业务办理，选择贷款业务/冲还贷签约，按照提示申请签约或解约；（2）登录手机支付宝，进入市民中心，点击公积金，选择西安公积金，实名认证后,点击冲还贷签（解）约，按照提示申请签约或解约；（3）登录陕西政务服务网，选择西安市，点击部门服务/按部门分类/西安住房公积金管理中心/住房公积金个人业务/住房公积金冲还贷签约或解约，点击在线办理。

2.柜台办理：在贷款银行申请。柜台办理所需资料：（1）借款人或配偶身份证原件；（2）他人代办需要提供委托人身份证原件、委托书及代理人身份证原件。（3）《个人住房公积金贷款冲还贷协议》。

注意事项：1.冲还贷扣款顺序，按已签约的借款人公积金账户余额、已签约的配偶公积金账户余额、已签约的共同还款人公积金账户余额、公积金还款卡余额的顺序依次扣划；2.当公积金账户余额≤3倍最新月缴存额时，无法扣划。

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