房屋砥押代的基本流程

1.提出代宽申请。

借款人向机构提出代宽用途、金额及期限等申请。如果代宽申请符合此机构的代宽范畴，就需要准备相应的资料。

2.递交代宽资料，匹配垠行方案。

递交申请材料，包括但不限于以下内容(还需看各垠行产品的具体规定)：借款人身份证、近六个月的流水、工作证明、征信报告和房屋产权证等。此环节是房产砥押代宽流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行代宽的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好，将省去很大的麻烦。

3.看房评估。

材料提交齐全后，垠行根据砥押房屋进行实地勘察、评估。每个环节都是房产砥押代宽流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋砥押代宽的额度。一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4.客户经理提交上报审批，等出批复函(1-3天)。

房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至垠行进行审批。

5.签订借款合同。

借款人与代宽机构签订借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6.砥押登记手续。

垠行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理砥押登记手续。

7.垠行放款。

由于各垠行规定不同，其会将Z金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。

8.按期还款。

其是建立良好信用的重要环节，若按期足额还款，或对借款人日后再借款、找工作等方面有益。

9.代宽结清后办理砥押登记注销手续。

代宽结清后，到房产局办理房产砥押注销手续，以免造成日后不必要的麻烦。

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抵押贷款为什么不直接找银行，而需要中介帮忙？

众所周知，房子做抵押贷款就两个去向：一是抵押到银行、典当行、金融机构等企业单位，二是抵押到个人名下。前者利息低，额度最高可做房屋评估价值的十折，但审批放款速度慢，对申请人资质要求高；后者利息偏高，额度最高只能做七折左右，但放款快，征信要求低。所以，对于非急用钱申请人，前者是首选，尤其是银行。毕竟，银行除了对申请人资质要求高了点，下款速度慢了点，其他地方无可挑剔。但偏偏就是银行这个槛——资质不符，不知道刷掉了多少需要办理抵押贷款的申请人。

一、我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款？银行——我们可不是什么都收的！

（一）对抵押物要求

1.房龄：太大不收——房龄25年以上的老破小，很少有银行收。

2.面积：太小不要——60平以下房子，非北上广深人口密集地区，符合一定条件，选择性可做。

3.位置：太偏难卖——只有在出现重大逾期，申请人无法偿还本息，只能走法律程序进行拍卖时才发生；部分地区房子不在银行白名单上也做不了。

4.非住宅类商品房，如商铺、厂房、办公楼、酒店等需结合实际情况分析。

5.其他。

（二）对申请人要求

1.年龄：22周岁到60周岁之间，太小或者太大需要情亲担保。

2.征信：符合各大银行进件条件，如逾期，负债，查询，管理机构数，大数据等。

3.国籍：申请人只接受中国大陆居民，配偶为港澳台或X籍华裔的必拒。

4.职业：某些行业不准入。

5.其他。

（三）对贷款用途要求

1.消费：买车，装修，看病等。

2.经营：屯货，买设备等。

3.投资：买房，炒股等。

4.其他：赌博，还债等。

二、中介表示：你先自己去银行，碰壁了欢迎回头找我！我牛气就靠两条！

（一）匹配合适产品

1.根据申请人资质（房子本身、个人实际情况、征信等）匹配房抵产品

2.根据申请人要求（额度，利息，还款方式，还款年限，放款时效等）匹配房抵产品

（二）加快审批速度

1.指导申请人补齐资料（去哪补，怎么补）进件

2. 指导申请人如何加快审批节奏（尤其是按揭房做抵押贷款时）

3.避开进件雷区

三、为什么很多抵押贷款不直接走银行却要找中介？中介：中间真有猫腻！

（一）原因一：申请人资质独一无二

1.各家银行对房屋的房龄、面积、位置、产权性质等的要求各不相同。申请人可能在某几家银行因不符合准入条件被拒了，但可能在某家银行可接受。

2.各家银行对申请人本身实际情况（如年龄、户籍）和征信要求各不相同。申请人可能在某些银行过不了系统，但可能在其他银行可通过。

（二）原因二：申请人要求各不相同

1.抵押额度方面，有些申请人希望额度越高越好。而银行一般可做房产评估额度的六折左右，但在符合一定条件下某些银行可做十折。那需要符合哪些条件？哪些银行可以做满折？

2.抵押贷款利息方面，肯定是申请人在满足特定条件下利息越低越好。而单一银行是无法比较利息的，只有当申请人在了解各家银行进件条件且满足要求后才能进行对比，这是一项大工程，可能需要花费大量的精力。

3.还款方式方面，有些申请人倾向于先息后本，资金利用率高；而有的喜欢等额本息，后期还款压力小。

4.还款年限方面，有些申请人可能仅用于短期周转，只要用个半年一年就够。而有些需要慢慢回笼资金，最好能做十年二十年期。

（三）原因三：申请人对贷款流程一知半解

1.银行要求申请人提供各种申请材料，除最基本的个人资料和房产资料外，还涉及还款用途证明和还款能力证明，比如出具购销合同和银行流水等，具体可搜下达达驿站。

2.银行抵押贷款办理步骤大致可分为：银行咨询——提供银行所需进件资料——银行批复（某些银行需要先审营业执照）——办理抵押登记——放款。如果是按揭房，还涉及垫资和预约拿他项问题。整个流程顺利的话最快一星期可以到账，慢点一两个月也正常。如果着急用钱的申请人，最好找中介协助，加快审批速度。

3.申请抵押贷款还涉及到贷款用途问题。一般可分为消费型贷款和经营类贷款。消费类贷款有额度上限，每家银行具体标准不同，但不超100万。如果需要更高额度怎么办？

总之，中介可以根据申请人的资质和要求，在不需要过系统的情况下，通过比较每家银行的产品来进行适度匹配，并协助申请人办理手续，加快审批速度，以最低的成本最高的成功率获得抵押款。这是单家银行无法做到的，也是中介的最大优势。