章哥，我在通州已购一套商品房，有贷款。工作后落的京户，，目前打算在北京再购一套二手房，最好是带学区属性的，为以后上学做准备，不要求学区多牛，差不多别太差就行。同时兼顾一定的投资属性（5-6年后才上小学），总价500万左右预算。看了东西海的学区房（陶白片区、展览路、翠微、和平里），现在基本都12万以上了，感觉涨了太多，目前入手是否合适呢？
另外也看了通州武夷花园片区的二手房，京贸国际城和牡丹园紫荆园的两居基本都在500左右，学区都是北京小学通州分校和北京二中通州分校，京贸国际城小区新，楼层高，塔楼，不通透户型，小区5000多户，单价5.5-6万，牡丹园紫荆园6层不带电梯的板楼，南北通透得房率高，小区是2004年左右的，单价在5万以下。想咨询您，目前这个预算在北京哪个区买房比较好？通州的那两个小区您更看好哪个？谢谢
回答：
1、现在也不便聊行情，有需求就尽快买吧，房住不炒就行。按常规讲快到信息采集了，学区房小阳春应该告一段落。但今年特殊，我也不敢保证，不好说什么。
投资也不能保证，毕竟政策的变动大。像和平里的就受到了影响，七区在2013年春天就被抬到了6万。当时府学的更贵，过7万，史家的甚至破8万，超过金融街奋斗的，更超过月坛的中古和育民。当时北京的均价才2.8万，今天6.5万了。东城之后教改的力度比较大，影响了升值。
所以学区房不好说什么价格合适不合适，家长们都是没办法不得不买，主要目标就是孩子上学，能实现这一点就算是值了，其他的是附属品。
2、通州的学区不好和东西海比，但武夷板块的房子挺好，升值也不错。这里的升值完全不次于果园梨园，升值更高。同时期新华联家园比武夷花园高10%价格，现在反倒低了，没地方说理去。
不过这里的溢价也不低，总体在20%以上。我也没仔细算过学区溢价占多少，至少一半吧。所以我虽然说不好二中通州的水平，但至少是不低，否则家长们不会出到这价格。
3、总之吧，这看自己了，东西海就是纯粹的学区房，这几个也都是热门学区。500万基本就是占坑儿房，现在还不好买到，拿着全款等出房的家长不少呢。这也就谈不上什么兼顾居住了，大概率上学还得租房。
所以如果对孩子的期望值不是太高，那买在通州能兼顾居住，剩下钱来给孩子补课。就是补课什么的肯定不如市区方便而已。孩子要真是学习的材料，等小升初或中考时再跨区转学也行。房子要让我选肯定是南北通透的了，我是真住不惯塔楼了，保值性也不如板楼。仅供参考。
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章哥你好，孩子六年级，年前趁涨价卖了海淀翠微的老破小学区房。准备待初中明确后再买中学周边的非学区溢价的房子，期望小区环境好点，两居或三居。有几个问题，(1)学区房当前卖是否合适？是不是卖早了？(2)海淀非学区房会不会也很快跟涨？政策层面会否打压？(3)，现金700万，过户后具备首房首贷资格。请问海淀五棵松，田村，石景山玉泉路鲁谷，丰台青塔，西局周边次新房有何推荐？(4)长安九里新盘怎么样？
回答：
1、学区房，卖了也不算早。一般来说，开春是学区房火的时候，但时间很短，一旦临近信息采集就买家减少。也就是说，往年四月份就是学区房行情告一段落的时候，今年春节晚，节后的行情也会短，节前卖了不算早什么。
2、今年的行情如果上涨就就应该会都涨，非学区房自然会跟进。现在朝阳等热点板块也处于缺房状态，都在传导之中。不过政策层面已经在打压了，现在都不许谈论行情，中介连成交数据都不许公布，甚至几乎是不许说话了。
3、沃天，这还没选好目标呢，就把房子给卖了，胆子不小，佩服！但风险有点儿大。
700万，首房首贷，那能支撑多少贷款啊？总不会连资金方案都没做吧！这用足额度能买1700万的，我也不知道你的月供能力是多少啊？
田村附近次新房当然是海淀名著，其他的还有香溪渡、中国房子、兰德华庭，都是很好的小区，也都没有学区溢价，居住的性价比挺高。
五棵松看欧洲公馆，虽然是五一分校学区，但溢价也不高，房子好。鲁谷看京汉旭城，诗景长安。青塔的大成郡、万科紫台、假日风景、万科紫苑。西局次新房，那当然是西宸原著了，只是太贵了。其他的没什么次新了。
长安九里我不熟，没去过。纯商品房应该不会差，就是价格有些偏低，说不太好，没有建议。
4、我是感觉你这么做有些风险偏大。卖了房拿着钱却有这么多的选择目标，在这种形势下有受损的可能。还是尽快决定吧，免得踏空。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：在海淀，我该买渣小的大房子还是好学区的小房子？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：小孩28年上学，目前有一套丰台房子。考虑换到海淀，目前有两个选择，一是买大点的五棵松附近的房子，自己住着比较舒服，但是学校差点，比如图强小学，然后过五年后再换学区，或者后面看能不能摇号。二是买小点的学区，比如翠微或者五一，育英西翠路的学区。总价控制在750-800万。因为目前海淀的房子涨价很多，而丰台房子基本没动，一是想咨询下该买大的渣小，还是买小的学区。二是什么时候动比较合适，是先买后卖，还是先卖后买？
回答：你好，换到海淀是一定要去换的，这一方面是从升值性角度来看，而且很有可能你未来还得考虑学区房的问题，那还不如直接买海淀。不过当前比较热门的学区，有一定的价格波动风险，翠微、五一、育英之类的就是。因为你的小孩还很久才上学，建议短期可以观望，然后择机上车。如果是学校差点儿的房子，现在也可以考虑，不过我不是太建议买一般学校的。总体来看，我建议先卖后买。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
2、提问：京爷，丰台区南顶路有个叫跃城的小区，楼龄和周边的慧时差不多，一套的面积都很大，但是单价低得多，有坑吗？求评价一下。
回答：你好，这个小区虽然楼龄新、交通也不差，但是板块一般、品质一般、小区空间受限、没什么环境，价格一直起不来。我认为这个小区升值性一般。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
3、提问：京爷好，想请教两个问题：1.今年以来看丽泽那一片发展的很快，是不是对右安门外这一带的房子是利好？本人有一套右安门外玉林里的两居未来想出售，不知道什么时点比较合适。2. 四惠金地名京这个小区怎么样，未来它的房价您怎么看？谢谢！
回答：1、会有一些利好，但需要时间，房子可以考虑先拿着。2、金地名京是我一直推荐的小区，次新，品质也ok，在周围中有一定的稀缺性，升值性还是能跑赢大盘的。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
4、提问：星爷，您好。目前手里最高只有190资金，首房首贷，在奥森附近工作。最近集中在看回龙观和立水桥附近的房子，实地看过的能够得上的目前有龙乡小区、华龙苑南里，还有溪城家园。这三个推荐顺序是什么呢？求分析。另外还有没有其他可以推荐上车的小区？感谢
回答：你好，龙乡小区、华龙苑南里，都属于回龙观相对老一些的房子，我们一般不是太建议考虑这类，升值性较为一般，只能短期住住，如果要买，一定要选择卖相好点儿的。溪城家园，虽然品质一般，但楼龄新一些，还是勉强可以考虑的。立水桥的合立方也可以勉强看看。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷好！上班青年路，京户刚需，总价720以内，想要近地铁，通勤一小时以内，最好可以三居。想要考虑学区属性，是否有推荐关注的小区，谢谢
