农村有房的朋友注意啦，千万别随便卖房子。根据农业农村部新闻发布会和新土地管理法中的规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地将不予批准。现在农村实行的是一户一宅制度，如果你把村里唯一的房子给卖了，就不能再在本村申请宅基地了。房子是咱们老百姓生活的基本保障，农民朋友在卖房时一定要慎重考虑，预留个住所总归是好的，而且万一以后遇到拆迁，还能有一笔不小的拆迁补偿。#普法行动#

韩律师所说符合法律规定，孟女士对房屋已出卖事实并不知情，不存在恶意串通，该判决可通过再审程序纠正。

“律师观点：做到这一点，就能避免成为伍女士这样的最惨购房者”。近日，上海的伍女士首付745万元买房，因为银行按揭款审批延时，导致房屋出卖人没有按照约定时间收款，被卖方告上了法庭要求解除合同，最终伍女士败诉，除了房子没了之外，伍女士还要支付违约金、房屋整修费等共计497.32万元，被网友称作“最惨购房者”。

本案伍女士败诉的关键在于，伍女士和卖方签订的房屋买卖合同中，除了约定了首付款的付款时间外，还将按揭款的到账时间一并进行了约定，在约定的日期银行没有放款，就视为伍女士违约，就要承担违约责任。

伍女士的遭遇给广大的购房人提了个醒，因为现在很多开发商提供的商品房买卖合同版本中，对于这一问题也是这样约定的，例如表述为：乙方应在某年某月某日前将尾款（按揭款）向甲方付清，否则视为乙方违约。有了这样的约定，能够保证卖家按照约定时间收到尾款，收不到是还可以要求对方承担违约责任。

但这样的约定对买方来说是极不公平的，原因在于银行放款的时间受银行额度、审批进度等多种因素影响，常常难以把握具体的时间，这样约定实际上就是把买方是否违约与偶然和随机事件相关联，这一点非常不公平。

最高人民法院在审判实践中，也注意到了这一点。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定： 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。这个规定可以解读为，如果是因为银行等第三方原因造成的不能贷款，就不能视为买方违约，卖方已经收的钱都要退还。

经过查询已经公开的案例，著名开发商某某园就是在合同中约定了类似的条款，在合同约定期限到期（一般是签合同之日后的30日）后，如果银行未放款就起诉要求解除合同，同时要求买方承担违约金。很多客户因此被解除了购房合同，还要承担违约责任。

按照我们的实践经验，银行按揭款的发放，快的几天时间，慢的3个月、6个月甚至更长都有可能。希望各位读者以后在签订房屋买卖合同时，一定要拒绝这样的条款，否则后患无穷，自己很可能成为伍女士这样的“最惨购房者”。

对于伍女士的遭遇，朋友们怎么看？欢迎关注@荆律说法，评论、转发、留言讨论。

#上海头条# #女子首付745万房没了还要赔500万#

全国首例！烂尾后不用继续还贷，这预示了什么？

今年2月，浙江嘉兴法院的一场判决让房贷问题冲上了热搜，因为该法院的判决书，让一位购房者，不用再背负因开发商跑路，遗留下来的天价银行贷款了。

而这次的判决结果也属全国首例，在当前的房地产环境下，又预示了什么呢？

事件缘由：2014年，这位购房者购买了嘉兴的一处房产，因为该房产为预售房，需要等几年才能交房，于是就先交了首付，办了手续，并从银行贷款392万，随后就是每月的正常还款。

但两年多的时间过去了，房子依然没有建好，而且干活的工人也越来越少，四处打听后，得知开发商资金断裂，现在都没钱支付工人的工资。

于是，联合其他业主向开发商讨说法，经过几轮交涉后，开发商答应会继续建完，并商定了推迟交房的时间。

实际这时的开发商已经处在破产的边缘，即使答应下来的，也只是安抚民众的情绪而已，在2018年底，开发商正式宣布破产，该楼盘再也无法复工了。

听到这个消息，业主们近乎抓狂，但当下也只能想办法，尽可能减轻自己的损失，开发商已经指望不上，那就试着在银行贷款上找突破，争取减掉这笔负担。

于是他们就选择了停止还贷，来迫使银行妥协，结果被银行一纸诉讼，告上法庭，其一审的判决结果，因为是业主与开发商签订的合同违约，银行方面并没有违反相关法规，需要业主继续偿还贷款，并支付额外的利息，还要被上失信人名单。

这样的结果，不仅没有躲掉贷款，甚至付出的代价更大了，经过商议业主又向法院提出了申诉。

在今年年初，上诉请求被通过，在二审的判定上，逻辑发生了大逆转，一是法院认为银行的《个人购房借款及担保合同》第38条是格式条款，减轻了银行的责任，加重了业主的责任，被判无效。

二是根据2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房的担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人或买受人。”

也就是说，银行败诉，业主无需归还剩余贷款本息，由银行向开发商追偿。

等待了8年，不仅赔了首付，还有8年的利息，经历两场官司，还背上了失信人记录，但这已经算是很好的结果了，至少比那些要一直背负贷款的人强多了。

从目前国家不断推出对新房的政策力度，对开发商已建项目的贷款放松，和对刚需和改善的补贴优惠，就可以看出，既要拉动这个产业，也要竭力避免“烂尾楼”的出现。

而对所有参与者的拯救优先度，明显是业主>银行>项目>公司>房企老板，也就是说，在开发商还有土地，有项目做抵押的时候，优先会保护业主和银行，如今市场是供大于求，只有这样，才能稳定住人们的“信心”。

这个指导性的案例，终于让银行更多的承担责任了，博弈了很久，确实是不容易。不过即使是如此，买房人的首付损失还是很大的，银行是取得房屋抵押权并不灭失，开发商是否有钱归还首付是一个大疑问，以后处理资产，对应房产拍卖是银行先清偿。这个与买房人支付了房款可以取得房子不在破产财产之列还是有区别的。解除合约的首付要变成清算的一般债权人了。对此判决结果，对恒大等资产处理都有重大影响。

最高法：因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人无需还款。网页链接

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力： 最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知　法办〔2011〕442号三、关于房地产纠纷案件 15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。 将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

#三门峡头条#售楼处“内鬼”的罪与罚

以案释法

刚买了房，

装修公司的电话就打过来了;

刚提了车，

保险公司的电话就跟过来了...

是谁？

出卖了我们的个人信息——

基本案情

“王女士，您在XX小区的新房还没装修吧？要不要考虑一下我们装修公司？”

“你怎么知道我买房了！？”自从买了房，王女士频繁接到多家装修公司的推销电话。随后发现，同小区的业主都接到了类似的骚扰电话。

到底是谁泄露了业主的电话？经过公安机关的缜密侦查，售楼处的“内鬼”浮出水面。

事情还得从2020年说起，朱某等6人利用自己在房地产公司工作的职务便利，将获取业主的个人信息以3000元、5000元、46500元不等的价格，出售给他人或者三门峡多家装修公司。据统计，至少有上千条业主信息被非法买卖。

刑事案件的“罪”

朱某等六人觉得顺手把自己掌握的信息出售他人，还能获利，就是这样“稳赚不赔”的差事，最终把朱某等六人送上了法庭。经三门峡市湖滨区人民法院审理，朱某等六人分别以侵犯公民个人信息罪被判处有期徒刑、罚金等刑罚，并依法没收违法所得。

民事案件的“罚”

朱某等六人的上述行为，侵犯了不特定多数人的个人信息权益，损害了社会公众利益。三门峡市人民检察院向三门峡市中级人民法院提起了朱某等六人个人信息民事公益诉讼案件，要求六被告公开赔礼道歉，并承诺不再侵害公民个人信息。该六起案件系三门峡市首批涉及侵犯公民个人信息民事公益诉讼案件。

庭审中，朱某等六人后悔不已，表示因为不懂法，为了点蝇头小利导致酿成大错，构成犯罪，通过庭审他们认识到自己行为给业主们带来的困扰，自愿认罪伏法，表示愿意赔礼道歉承诺不再侵权。

判了！登报道歉——

2022年9月28日，三门峡市中级人民法院公开判决：朱某等六人于判决生效之日起十日内在省级媒体上向社会公众发布赔礼道歉声明，并承诺不再侵害公民个人信息，内容需经法院审查。如拒不履行，法院将在省级媒体上公布判决的主要内容，相关费用由朱某等六人承担。

上诉期内，朱某等六人均未提出上诉，该批案件均已生效。朱某等已经主动向三门峡市中级人民法院提交致歉信，随后将在省级媒体上发布致歉信内容

房地产从起步到如今，是从一个正常适度的房价价格，走向非正常非理性的一个过程。从1980年到2000年，头20年生产的房子，售买的价格，适应了市场的需求。价格亦在合理的区间运行。当时房屋出卖的对象，绝大多数都是40后50后，60后的人去买房居住。那时价格在一千平米到二千平米不等。进入20一21世纪，正是70后、80后，90后，从学校毕业走向社会参加工作的高峰期，（一部分大学生自谋职业）。这个阶段亦是中国青年人口出生率的高峰就业期。他们对社会的各种资源，包括房地产资源的需求相对旺盛。在这个时间段，一些高级的中国经济学“砖家”，统治着人们的消费观念。对青年灌输一种一个西方式的消费模式：在社会中兴起什么＂办今天的事，花明天的钱…，”，什么“储蓄的是穷人，贷款的是富人＂，什么“一个商铺养三代…”，什么“房屋就是你的小金库，它永远是你心中的酷＂，什么“下手晚了，买不到，买到了就赚到了＂。为了提高销售额，开发商不惜花重金雇水军排队营造＂热销场面＂。开发商所到之处，广告铺天盖地，宣传一波又一波，涨价一轮又一轮，不到20年的时间，三代人的血汗钱被一套房子轻而易举的掏个底儿空。如今，人们有所觉悟，有所清醒，在＂房住不炒＂的决策下，人们的认识有了新的飞跃。人们开始思考一个问题：再继续在房子上买买买，花花花，会富人更富，穷人越穷。把有限的资金投入到科研创新生产上，走共同富裕的道路才是人民的幸福