假离婚，假流水，假收入证明等行不通了！征信改版，12月以后，我们不谈房价了，谈谈你的购房和贷款资格#珠海头条# #珠三角资讯#

假离婚，假流水，假收入证明等行不通了！征信改版，12月以后，我们不谈房价了，谈谈你的购房和贷款资格#珠三角资讯# #珠海头条#

珠海房价有点小贵，小舅子看了一天，定了，金湾区宝龙城，91平三房二厅，总价244万，首付三成74万，贷款170万，中介说的预计利率5.8%，中介返佣了一个点。

总共看了四个盘，华发天茂，融创，粤海，宝龙城，户型都差不多，宝龙城离未来的轻轨比较近。刚开始还怕贷款有问题，中介说收入只需要月供的1.2倍即可，也就是月供一万，收入只需要1.2万就够了。有没有珠海的兄弟姐妹，这个盘怎么样？#珠海楼市# #珠海#

回看一下已经找我买了房的客户

央行释放一万亿！存款永远跑不过通胀！

所以贷款30年又怎样？物价是一直在涨的！

各位还要继续观望吗？[微笑]、#珠海头条#

上午陪客户去碧桂园都荟做了个贷款，这个贷款有点特殊，所以全程陪同。下午带了个溧阳老乡，他和他无锡朋友都挺认可华发中央首府的，之前也来了解过，所以锁资了。又去铂宸府看了看，其实没太大感觉，但就是觉得价格是真香。这段时间，培训班托儿所取消，一边陪客户一边带女儿，真希望疫情赶紧过去，太难熬了。8点回到家，老婆做好了一桌饭菜等我，对我说了句生日快乐。#无锡头条#

【[what]学员一问】：名下无贷款，银川3套住宅。预算总价不超过220万，珠海北围的清能岭秀荟和华发悦谷哪个更好？

【[嘘]老师一答】：银川三房升值慢，不做置换赚钱难

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【学员问题详情】：

咨询珠海，名下无贷款但银川有住宅3套，预算总价不超过220万。问题：北围的清能岭秀荟和华发悦谷 总价差不多，买哪个更好

【老师回答详情】：

珠海北围是我比较推荐的一个板块，从项目上看，清能岭秀荟是一个不错的选择。但在这一刻你最重要的问题不是选哪一个项目，而是你在银川有三套住宅，而银川总体来说是不适合投资的，如果你未来继续持有这三套住宅，那你的资金回报率是比较低的，所以一定要去做资产优化，一定要重视起来，想清楚怎么置换，置换到哪里。

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-[给力]-没有买不起的房，只有不会买房的你！

-[给力]-买房是人生的第二场高考！

#银川房价##如果想在珠海买房，在哪里买最合适##答疑##房产#

中信建投：看好地产销售复苏趋势，继续推荐高信用房企。7月统计局数据中销售、到位资金、投资数据降幅扩大；社融数据显示居民中长期贷款下降明显。当前楼市低迷，将推动各地政策进一步放松。继续看好地产销售的复苏趋势及地产板块的后续表现，高信用房企将凭借优质品牌口碑、充足货量储备，率先受益于后续市场热度回升。重点推荐A股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团等；港股：中国海外发展、中国金茂、华润置地、龙湖集团、越秀地产。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。

今天带了个客户，观山名筑置换的。400万出头预算，房子刚挂，因为带看机制的原因，就只带看了一个华发中央首府。等后期他房子卖掉，再准备经开区带一圈。

看华发看的还可以吧，就一家三口住，觉得129的房间相比他们目前住的观山来说不算大，客厅还不错。这是肯定的，毕竟以前房子都是卧室大客厅窄。

客户回去后和我说后面想看看璟萃铂宸府这些低密度楼盘，我说行，等他房子卖了经开区带他看一圈，玖珑悦，融创山水江南，愉樾天成二期都可以看。

想想现在好多以房换房的客户还是特别轻松的，以我这组客户为例，首付200万，贷款200万，月供10000，公积金双方月冲下，实际月供4000-6000。#无锡头条#

卖掉老破小，贷款300多万在旁边的新小区再买房子合适吗？

今天一个阿姨进店咨询我，她在武汉江岸核心区（仁义社区）有两套老房子，现在儿子想把这两套房子卖掉，在旁边小区买2套小区的二手房咨询我的意见。目前房子带学区，而且家里没有人用学位，其中一套老两口住了20多年了，另外一套是很早就准备给儿子的。对于这样的问题，我从一个客观理性的的角度告诉她赶紧换，因为她的房子楼龄已经超过20年，两套面积都在80多，一套自己自住，一套之前儿子儿媳住。两套房子都买到早，所以现在没有欠款，红本在手。想在旁边新小区买的话，肯定就需要贷款了，而且需要贷款300万以上。

我理性的给她分析，算了一笔账。她说回去跟老伴商量去了，目前他们两套房子是对应沈阳路小学和武汉二中的学区，属于双学区顶级名校的学区房。所以房子虽老，但是价格并不低，均价在3.8万左右，两套房子都卖掉按照当前价格净得660万左右，儿子想在旁边的华发买2套小户型，总价1000万左右，他们家庭还有将近100多万现金，家庭年收入在40万左右。所以我觉得阿姨儿子的想法是完全可以的。1 目前的房子居住品质太差，他儿子儿媳都自己没住，开始在别的小区租房子住了，年轻人接受不了这样的老小区。2 学区房现在处于动荡期，虽然武汉大概率不会搞大学区划片，但是后期学区房暴涨或者跟周边小区价差不会太大，更何况是这样的老小区，应该趁着现在还有学区加持的时候置换出去。3 华发后期潜力巨大，增值保值自住都非常不错，虽然需要贷款，背负房贷压力，但是也是在家庭承受范围之内，后期华发增值肯定能对冲这些贷款成本。

但是阿姨还是怕贷款，怕给儿子儿媳太大压力，买两套房子需要贷款300多万，月供近2万，觉得会影响生活质量。但是从聊天中发现阿姨一家人本身就是比较节俭的人，我发现他们并不铺张浪费，平时一家人生活费都在5000以内。也就是说，有这2万月供，他们的生活质量并不会受影响。她儿子和儿媳的工作非常稳定，其实是她自己的担忧和恐惧在作祟。她过来问，其实内心是明白这个方案的合理性的，但是又怕拿不定主意，毕竟是上千万的交易，而且是家庭最大资产的置换，很是担心。

所以我建议她卖掉老房子换新房，她自己还是比较犹豫，如果这是发生在广大网友身上你会这样换房吗？

前几天还是挺丧气的，因为我知道了华侨城运河湾有几套房子，我想拿，但想想下半年还要买华发中央首府，我尚锦城房子卖190，扣掉贷款90万到手100万，加上手上的存款，128平的4成首付应该有，还要留几十万过年回老家买房子的钱。华侨城运河湾压根够不上，但真的是我最喜欢户型，钱到用时方恨少[捂脸]#无锡头条#

【西南地产】央行下调按揭利率下降，政策信号明确。

[太阳]央行下调首套房利率为LPR-20bp，信号意义强烈，实际上是“结构性降息”。5月15日央行对于首套个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，二套房下限仍为LPR，4月贝壳跟踪的首套房利率为5.17%，二套为5.45%。此次下调超市场预期，打破“政策限制”，表明zf托底地产的态度明确。

[太阳]准一线城市政策传闻频出，比较符合逻辑。近期有消息称杭州、成都和合肥等热点城市政策或将进一步松绑，后续可观察政策落地情况。1）杭州：放松限购和二手房转让政策，三胎家庭新增一套购房资格、针对非本地户籍落户取消4年社保要求，可以直接购买存量房，购买2年及以上住房对外销售的免征营业税；2）成都：降低非本地户籍的社保要求，多孩家庭可购买多套，放松三圈层限购；3）合肥：多孩家庭首付比例低至3成。

[太阳]4月社融数据惨淡，住户贷款负增长。2022年4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少增9468亿元。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场仍然冰冷，百强房企1-4月销售金额同比下滑50%，疫情封控也在持续影响经济。

[红包]从政策上看，信号意义明确，不存在“LPR就是底”的限制，地产托底目标明确，行情将继续延续。

重点推荐：

1）一线标的：保利、金地、中海；

2）二线标的：华发、滨江、建发；

3）弹性标的：天健集团、南山控股。

下半年偿债“高峰” 再袭！新一轮房企“爆雷”又开始了？

CRIC数据显示，2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元，同比下降53%。

雪上加霜的是，房企到期债券规模却与日俱增，7月达到年内高峰，约830亿债券到期。

下半年，一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。

01

上半年融资总量腰斩

据丁祖昱评楼市，2021年是房企融资的分水岭。

在此之前，房企融资规模逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%。2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。

到了2022年，融资规模下滑趋势再扩大。

02

新发债无法覆盖到期旧债

今年，房企债务违约事件频频发生，很大一方面的原因在于，当前企业新发型债券已经无法覆盖到期旧债。

2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。

如果这一痛点得不到解决，下半年还将出现更多房企“暴雷”。

值得注意的是，下半年房企债券到期规模约为3102亿元，其中7月和10月有两拨到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。

03

房企债券展期现象频发

近期房企舆情：

1.世茂：2022年7月6日，公告“20世茂G2”展期。

2.富力：2022年7月6日，公告“H16富力4”展期。

3.花样年：2022年7月5日，公告“19花样年”展期。

4.金科：2022年7月5日，公告“19金科03”展期。

5.奥园：2022年6月27日，公告“21奥园债”展期。

6.华夏幸福：2022年6月17日，公告“18华夏03”未按时兑付本息。

7.阳光城：2022年6月2日，公告“20阳城02”、“20阳城03”、“21阳城02”未按时兑付本息。

8.融侨：2022年6月1日，公告“19融侨01”展期。

9.蓝光：2022年5月6日，公告“20蓝光MTN001”、“19蓝光MTN001”、“20蓝光CP001”触发投资者保护条款，构成实质违约。

10.融创：2022年4月1日，公告“PR融创01”展期。

11.龙光：2022年3月21日，公告“19龙控01”展期。

7月8日，上坤地产(06900.HK)发布公告，公司正就美国境外非美国人士所持的最少1.89亿美元或2022年到期票据的未偿还本金额的90%进行交换要约。

此前的7月5日，宝龙地产（01238.HK）拟将其7月15日到期的6亿元“19宝龙02”展期一年并分期偿付本金。

据不完全统计，时间进入7月份以来，包括世茂集团、世茂股份、汇景控股、三盛控股等多家房企均面临债务到期，应对措施或展期，或交换要约。

近期无法如期偿还债务不止个别房企。7月7日，汇景控股(09968.HK)发布公告，公司开始向合资格持有人进行有关由美国境外非美国籍人士持有的2022年到期的12.5%优先票据的交换要约。

7月5日，三盛控股一只证券号码为XS2351081943的美元债券正式到期，未偿还本金余额1亿美元（约6.71亿元），票面利率13%。截至目前，三盛控股并未披露该只债券兑付的最新进展。

7月7日，穆迪发布报告称， 2022年5月全国房地产均价同比下降8.0%，预计年内房地产均价会持续低迷。

穆迪预计银行仍将谨慎和有选择性地通过贷款、债券和资管产品等向房地产开发商提供融资。穆迪称，在融资环境紧张情况下，违约事件仍将继续发生。

04

百强房企6月单月业绩环比显著增长

利好消息是，下半年楼市销售形势有望好转。

具体来看，一线城市成交环比增长85%，同比跌幅收窄至17%。26个二、三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比增长24%，同比仍下降41%。区域方面，长三角地区市场更具弹性，环渤海地区局部转暖。大湾区市场方面在缓慢复苏，中西部地区市场筑底。

随着规模房企积极推盘营销，冲刺“半年考”，6月份业绩环比出现显著增长。

据克而瑞研究中心报告，TOP100房企6月份实现销售操盘金额7329.7亿元，业绩规模环比大幅增长61.2%。

具体到企业表现，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。

整体来看，上半年政策持续加码稳地产，但市场目前并未出现实质性逆转，且多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。尽管居民房贷两次负增长，但真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。

值得注意的是，2022年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素之一。因此，在保交付、保现金流之下，企业对于全年的投资态度仍会维持谨慎。

中秋节，大部分人都在庆祝阖家团圆，可是有那么少部分人，也在黯然神伤，因为这辈子，注定都是无法人月两团圆。

很多年以前，有个朋友，广东兴宁人，很小就出来深圳打拼，好不容易供两个弟弟读书出来，给父母在家乡建了两栋房子，这才谈恋爱结婚，刚刚找了个老乡，结婚不到一年，属于甜蜜期还没度过，就夫妻两人，又借钱，又贷款的，买了一台小汽车，偷偷拉客，那个年代，小汽车还是比较值钱，跑车也比较挣钱，她心心念念计算着，还能多久，还完欠债，贷款，还能多久，在老家建一栋三层楼，还能多久，她和老公生几个孩子比较好，男孩还是女孩，或者一样一个，还是一样两个，长得好像她，还是老公。

结果中秋节那天的下午，她老公跑车好像不到半年吧，老公给她打来电话，说接到一单长途客，送乘客回家过节，晚点回家。从此，人间蒸发，老公，活不见人，死不见尸，汽车，杳无音信，毫无影踪。

朋友报警，到处贴寻人寻车启示，请人做法，从广东到广西，到湖南，肉眼可见的，整个人如树上之绿叶，突遇狂风暴雨，一地枯萎飘零！

再后面三年，朋友终于放弃了，认命，然后打工，还债，还贷款，又五年，终于苦尽甘来，再次结婚，生子。

有些时候，我们的节日，是他人一生都不想提起的劫日。

英，失去联系多年，你还好吗？真希望你后面的人生路，都是平安顺畅，一直到你芳华渐远，华发渐生……

（文章中的内容绝对真人真事，如有雷同，纯属巧合！网图，侵权立删）

这个客户是我四月份在华发中央首府那边拍视频时遇到的，当时一下子认出我来了，找我聊一下，是打算买个品质好点的房子给女儿，我推荐了仁恒湖滨世纪，当时自己都不知道湖滨世纪的房子在哪，当时一家人看的都挺满意的，但觉得仁恒价格高了，说行情不好可以等等价格，觉得仁恒肯定降价，期间断断续续的再聊，只要仁恒有任何风出草动必须得一个电话，启动分销了之后，她不了解啥意思，以为降价了，又带女儿去看了一次，西区她想要的房子多少房子给她挑了，东区里面有租赁住房她又不要，问我返佣的事，可是仁恒的保护期只有两个月，很明显已经过保了，不算我客户了，所以买了也跟我没有关系，我也没有佣金，她也理解，如果她买的话还是能想想办法，帮她弄个几千块，中途她朋友（也是做中介）给她打电话，说让她在等等，说仁恒还会降价的，启动分销就是因为卖不掉，说仁恒还有四五百套房子呢，关键她还信了，我和销售挺懵逼的，随便她吧，仁恒现在又部分房源贷款和全款是可以享受同样的折扣，仅部分房源，感兴趣可以私我

房价降了，房租也降了不少，137平方东风路12里屯社区，19年，3500，20年3100，今年不知道还降不降了。去年几个小伙，租了4个月交不起房租，无奈之下搬走了，空了3个月。

突然好想进入共产主义社会，共产主义社会多好啊，不用贷款买房了，也不用租房了，房奴也不用早生华发了，没房子的也不用着急，按需分配了。

希望早日进入啊，不用操心，50岁也不会白头发。

今天7月最后一天，这个月也就8单。前半个月其实很完美，后半个月又因为台风，因为疫情，因为以为月底华发中央首府和融创山水江南要开盘，所以几乎没怎么约客户。所以，做人做事最忌讳这个原以为。这个礼拜没带客户，也就今天带了个客户。一个融创壹号院业主推荐她朋友来找我看房，宜兴人，首付100-120，宜兴有套房需要卖掉，有公积金贷款。看经开区新房和二手，看滨湖区河埒口二手。今天带她看了愉樾天成看了铂宸府，其实铂宸府有个优势是真的bug，不服不行。下午本来让朋友带她去看二手的，没去看，回宜兴处理房子去了。下午家里睡了一觉，真舒服。晚上金匮公园转转，几个月不来，感觉越来越牛了。8月目标也是8单，下半年要求不高，保底就行。希望大家平安健康，希望疫情消失，今年想去北京旅游[流泪]#无锡头条#