最近，遇到好几个姑娘，一本正经地和我们讨论着房价的问题，热情大有超过衣服包包的架势。我们有些诧异，仔细一问，各有各的故事：

　　小A盘算着，自己尽最大努力去隔壁市买个房子，为了和爱的人能有个小家，也想着资产保值。可是，贷款和房价的不确定性让她的语气里透露着深深的压力。

　　小B父母身处一座发达的小城，父母手头有2套房，最近计划着卖掉一套，可是小B倒觉得那房子位置好，还能涨，但又觉得贷款利率高好像应该见好就收。

　　荣升妈妈的小C准备换房，正在权衡各个地段的升值潜力和贷款比例。

　　……

　　每一个房价的讨论的背后，我们看到的是一个焦虑和希望的混合体，生动而具体。

　　希望我们制作的买房决策小工具（后台回复“工具包”下载），在你的买房之路上能给你一些帮助。

　　关于房价涨跌的深度分析我们无力涉猎，但不少小伙伴对房贷的影响力缺乏概念。今天，简七财团想为小伙伴的房贷决策加一点科学的筹码。

　　至少，这3个真相你得知道：

　　1、房贷会放大房价涨跌对你影响；

　　2、由于房贷利息，房贷对涨跌幅的放大效果是不同的。

　　3、注意首付及买房相关税费的机会成本，说不定其他渠道投资更划算。

　　1

　　房 贷

　　首付比例越低，“赌注”越大

　　过去很长一段时间的典型故事是：

　　简小七30万首付买了一套100万得房子，1年后房子涨了10%了。忽略其他税费和利息，简小七的收益收益被放大了3倍多：

+33.3%

（10%*100/30）

　　但是，近几年部分地区房价下跌的情况也有，如果倒霉的八大樊同样买了这样的房子，但是一年后房价下跌了10%，不考虑别的费用，八大樊竟然亏损也被放大了3倍多：

-33.3%

（-10%*100/30）

　　所以，先不考虑其他费用、利息，房贷超人的威力是放大涨跌，放大比例为：

1 首付比例

　　房贷本质是就是个大杠杆，首付比例越高，越会放大房价涨跌。

　　明白了这个简单的原理，大家就不难理解最近上海深圳两个“房价狂魔”为什么提高二套房首付比例至70%了——希望有房的小伙伴们，不要再“赌”那么大了！

　　2

　　房贷利率

　　涨时收益降低，跌时损失更多

　　房价上涨时：利息降低了我们的实际收益

　　房价下跌时：还得按原房价支付贷款利息，我们的实际损失更大了

　　所以，实际上房贷对涨跌幅放大的效果方面是不同的。

　　继续延用简小七和八大樊的例子：

　　假设两人的房贷利率均为4.9%，贷款20年，等额本息方式还款，第一年利息约3.38万（网上有计算工具）。

　　考虑到房贷利息，忽略其他因素和时间价值，简小七的收益从33.3%缩水到了：

+22.1%

（10%*100-3.38）/30

　　而倒霉的八大樊的亏损从33.3%扩大到了：

-44.6%

（-10%*100-3.38）/30

　　3

　　首付+税费的机会成本

　　和其他投资相比，哪个更划算？

　　对于一个吃心无限的吃货，总会用200%的智慧把有限的肠胃空间留给最想吃的东西；

　　同样的，如果把首付和交易税费用其他投资方式能赚更多，（除了必要的自主）买房的性价比就低了。

　　假设简小七准备买第二套房来投资，其他条件不变，首付比例变为70%，第一年的利息变为1.45万元，交易税费5万元。

　　如果简小七有信心投资的年化收益率超过11.4%( (10%*100-1.45)/(70+5) )，就能跑赢1年涨10%的房价。

　　加入税费、房贷利息和提高首付比例后，贷款在房价上涨时增加收益的杠杆效应已经小了许多了。

　　另外，即使计算后自己做更常规的投资收益率稍低于投资房产，我们也和可能选择进行常规的理财投资。原因很简单：

　　1、房产投资金额大，不利于分散投资；

　　2、房子不是想卖就卖的，流动性较差。

　　最后，你一定想知道，按照自己的情况，到底贷款买房和其他投资渠道，哪个更划算？

　　欢迎回复“工具包”，在简七的工具包中加入了计算工具——【简七理财】贷款买房投资 vs 其他渠道投资，哪个更划算（自动计算工具），下载后我们帮你算^^。

　　本文由猎马贷款（http://jinrong.iliema.com/）整理编辑，转载请注明出处和本文链接！