最近，佛山宣布解除桂城、大良、祖庙三大街镇的住房限购政策，一时之间引发广佛粉丝火热讨论。

时隔12年，佛山再度全城解限，这背后与楼市库存高企不无关系。由于佛山今年以来楼市成交低迷，全市库存压力陡增。克而瑞数据显示，截至今年11月底，佛山一手库存9.8万套。

尽管今年以来佛山新房库存呈下降趋势，但相反，由于去化能力减弱，其去化周期愈走愈高，当下库存需要17.1个月才可消化完，高于业内公认的库存警戒线（12个月）。

好消息接踵而至，今天（12月26日），继佛山后，东莞全市也跟着限购松绑，原非限购区二手解除限售！

据东莞官宣的文件显示：

莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。

东莞其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

这意味着，今年7月4日，东莞将限购范围调整至上述区域，经过本轮调整后，东莞全域将不再有限购区域。

克而瑞数据显示，11月仅东莞成交低位回升，开盘平均去化率结构性回升至63%，部分中高端改善盘去化率能达到90%，但广州、深圳、佛山等多城成交继续转冷，大湾区市场有待提振。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一些城市限购政策过严，不利于楼市整体提振，“此次东莞全面放开限购是一个积极信号，也要求各地主动作为，减少对房地产交易市场的约束和阻碍，真正为新一轮楼市复苏提供新动力。”

可以说，佛山和东莞都放开了限购，在一定程度上还是会抢走部分的广州客源。这次东莞放开限购，对增城临莞板块，如石滩板块，将会产生一定的影响，你觉得呢？

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，对于广州而言，尽管今天广州楼市同样也是面临着量价下行的考验，特别是在刚刚过去的11月受到疫情的影响新房、二手房的网签量都处于年内的低位，但是作为需求底蕴强劲的一线城市必然在调控的稳定性方面有更多的考量，这也是为何在过去一年全国楼市大范围政策松绑的情况下一线城市始终保持调控定力的原因，预计接下来广州楼市的政策优化还是会以“以我为主”，不排除也会适时加大对刚性和改善性住房需求的支持，在房住不炒的前提下，包括适当降低限购令年限门槛、认房不认贷等优化手段都在可能的工具箱之列。

回过头看，由于今年以来成交持续低迷，广州楼市目前库存实在“鸭梨山大”。

数据显示，截至今年11月底，广州新房库存11.8万套，去化周期18.9个月，两个数据都比佛山更“岌岌可危”。

11个行政区域新房去化周期皆高于12个月，从化、增城、南沙、花都等外围区域更是“大亮红灯”！

板块之间则分化明显，据克而瑞数据统计，全市80个板块中，只有18%低于行业警戒线，另外82%皆超过12个月，而且不乏去化周期高于两年的“老大难”。

当前，广州楼市基本面相对稳定，作为核心的一线城市，政策大幅度放松的可能性较小。在限购限售方面，预计2023年，黄埔人才政策、南沙人才政策重新打开。

9月初南沙、黄埔两个新房大区针对人才、区内优质企业购房门槛进行了“微调”，比如南沙对对特定的房企开放限购名额，只要客户在南沙范围内买房，即可购买一套。这对比2020年放开的幅度，仍处于相对严格状态，惠及的人群仍比较窄。

今年，南沙一度因“去化难”屡被热议。截至11月底，南沙去化周期33.6个月，全市之一。

南沙楼市的由冷转热，与2021年人才政策收紧息息相关。政策出台后，该区外地客户流失严重，新房市场急速降温。

前段时间，当佛山全面取消限购政策后，不少业内人士也在猜测广州各区冷热不均，确实到了优化调整区域房地产政策的时候了。黄埔、南沙人才政策或将重新打开。

这一点对不限购的增城来说，其实是不利的，会被抢走一部分客源。不过影响也不会太大，首先受惠人才政策的群体不会太大，其次，增城与黄埔的价差还是存在的！

此外，预测广州2年限售，或将变成1年。这样将会在一定程度上增强了市场的流动性。

据了解，广州近日也开始行动起来，有消息称，广州第四轮土拍结束后，开始调研全市各区地块出让，对楼盘的销售、去化情况进行研究。

相信，接下来，广州楼市会有一个政策的调整和优化。