一居公寓，千万别碰

之前因为劝朋友的女朋友买了套一居公寓，结果买完后就降价了，房子是卖了卖不掉，租也不好租，后来还被认识十来年的哥们拉黑了。

以前觉得这种一居公寓挺好，总价不高、居住舒适、还能月月收租金，现在看来，这种一居公寓也就比烂尾房强一点点。

1、居住成本高。

商水商电就不说了，很多人不知道的是公寓的取暖费都要比住宅高，一般40平的公寓，算下来成本跟60平的住宅差不多，唯一的优势就是不用隔断，住起来比较舒服。

2、使用场景单一。

这种小公寓只适合单身或情侣居住，除非你一辈子不结婚，要不住个几年肯定得搬家，而且父母、朋友来了也没个睡的地方，真的很尴尬。

3、升值潜力小。

公寓的特点是面积小、成本低，但随之而来的缺点是升值慢，住宅涨2000，公寓顶多涨1000，住宅跌1000，公寓就能跌2000，再加上高额的交易成本，涨幅不超过30%，卖掉必亏。

4、投资回报低。

有人说，我不卖我出租，相当于每月都有一份固定收入。太原40平的公寓，加上贷款利息总成本70万左右，租金平均1000左右，60年才能回本，根本不划算。

5、出租越来越难。

除非是紧邻写字楼商圈的公寓，普通公寓现在出租越来越难，你永远不知道为了把公寓租出去房东可以降多狠，因为放自己手里每月还得掏物业、取暖费，所以缺钱的房东现在是不择手段降价出租。

市场上行的时候，这种一居公寓还算资产，当市场下行时，就是鸡肋一块。

从出租回报率告诉你，房价能不能一直下跌?回报率足够高，就算商业公寓都很有价值。

今天给大家讲一点回报率的事情，其实房产也是一种能够获得稳定回报的商品，如果你有一笔钱，也会有为数不多的投资或者配置渠道，你可以存在银行，存个大额定期或者买个理财，可以有3%到4%左右的回报。不过，现在的理财也不是百分百稳妥的了。如果放在股市，比如买沪深300，长期来看，如果抹平波动承担风险，是能跑赢存银行的。如果买个公寓或者商品房拿来出租，目前南宁也能有2%-5%不等的回报。

浩哥去年下半年曾经去看过东葛路老城区的龙光某楼盘的公寓，是在最后一栋6字头清货的时候，25万可以买到一套小公寓，又调研了一下东葛望园路附近周围的租金，这个地段还是比较成熟好租的，大概率是可以租每月1500左右的。我们算一下回报率，按照装修后的成本总价30万来算（loft公寓需要隔断成两层，成本较高）。一年租金18000元，回报率能达到6%。这个回报已经超过银行定期存款一倍了。

从这个角度看，如果长期持有吃租金，回报还是可以的，但真实的回报率可能在5%左右，因为还有几个摩擦成本要花钱。一是装修和家具家电折旧，二是出租等待空档期就没有收入还要付物业费，三是期房等候交房要一两年，等于少了这段时间的租金。另外，商业公寓不能落户读书，这些年升值也是跑输住宅涨幅的。

说到这个公寓，可能很多人不知道，在几年前楼市火热的时候，这个公寓曾经卖到过1.3万元一平，随着这几年房地产下行，价格已经接近腰斩。

那么这个公寓能不能继续跌价?浩哥觉得比较难了，因为目前的租金回报率已经有了不小的价值，足够吸引愿意追求这个回报的买盘了。我们打个比方，如果这套房继续跌价，二手装修好只能卖20万。按照目前的租金一年18000来计算，回报率是多少?高达9%！这已经大概率比A股上市公司多年平均回报率还要高了。试问，在现在全世界低利率的时代，即便在我们国家，你还能容易找到回报率9%的资产吗？

所以，从市场情况看，6字头的公寓根本不愁卖，即便冒着不能按期交房的风险，都有资金愿意赌一把。

我们再看一个例子，南宁埌西的城市花园小区。本月，这个小区成交一套41平的小户型，单价12000，总价50万。我们看看这个价格下的租金回报率是多少?我们不高算，就按照目前挂牌的最低出租价1800来算，一年租金21600，那么一年多回报率是4.32%，除去空置期，也能有4%以上。4%的回报稳妥吗？还是可以的，要知道，这几年南宁的住宅租金也在下行，放在前几年，这套房起码能租2000以上。

所以从这个角度看，城市花园的房价还具备进一步下跌的动力吗？浩哥在头条也看到，有人疯狂看跌房价，认为房价要打三折，才考虑买。浩哥觉得，想法很美妙，可能这个底你这辈子都抄不到了，因为如果回报率足够高，会有更多比你更有钱的人用更高的价格抢走了 根本轮不到你。

长沙目前最值得投资的是公寓。公寓租售比达到了1:119！ 首先了解一下什么是租售比：每平米建面月租金/每平米建面房价。 就拿我现在知道的一个公寓项目来说，现在的租金是2000一个月，面积34平米，总价24万，那么每平米租金是59元，公寓的均价是7058，这套公寓的租售比为59:7058=1:119。公寓一年的租金有24000元，房子总价24万，相对于年利率10%。比银行的房贷利率高了一大截。现在长沙公寓的房贷利率在5.88%。投资公寓是目前房价限购的情况下最值得的选择！ 相较于北上广深公寓超高的单价长沙的公寓就是白菜价。而且这个公寓是处于市中心的核心地段！

女闺蜜年前在我公司附近买了一套新交付的公寓，商贷10年平均每月还款9700，今天LPR降息，现在5年期LPR利率是4.45%。算了一下，现在每个月可以少还140块，每个月可以收租7000块。这笔钱拿到股市里也是一笔不小的增量资金，一想到就觉得美滋滋。

如果按照100万房贷，等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降5个基点，月供额约减少30元。

一年就是360块，那么20个基点，就是一个月就是120块，大伙可以拿出这笔钱来买猪肉吃，刺激消费。

#消费# #房贷# #理财#

不看不知道，一看吓一跳。一套100万的房子房贷70万，30年竟然可以节省33万的利息。

33万可不是一个小数字，如果平均到每年，差不多一年可以节省1万多。33万在一个小城市可以买套小公寓了，相当于买大送小了！

记得我们买房的时候利率是4.9，到后来慢慢涨上去了。直到前几年利率涨到6点多，估计前几年买房的朋友要哭晕在厕所了！不但房子没涨，一套还白亏几十万利息。真的是进退两难！

不过我见过更低的利率，是我的朋友比我买的还早，利率4.9打7折，合下来3点多。这是我见过最低的商贷利率，和公积金利率差不多了。

尽管利率这么低，银行还是赚的。买过房的朋友都知道，30年的利息前几年还的最多，如果出现提前还款，银行早早的就把利息收回去了。

这几年一直在说房子不好卖，房子卖不动。很多售楼人员混不下去了，离职了。房子降价了！在我们这个小城市，房子降的价格微乎其微。感觉不到有多大的降幅。朋友们，你们那里的房子降价了吗？

住宅利率上浮幅度，公寓保持不变！