武汉的银行内卷太严重了！

大家都知道今年武汉银行的贷款利率低，但大多都是对于资金周转的人制订的，比如3.5%、3.65%，这种短期先息后本的，借100万，一个月还3000元左右利息这种。

于是某商业银行为了抢占市场，出了一款专门针对之前按揭利率高的转贷业务，比如5.68%、5.88%、6.37%等这种。可以直接转成3.9-4.2%的二十年等额本息，并且不用过桥，就跟自己还房贷一样，中间可以省几十万。

各大银行之间可以说是相当的内卷，对于真正有需求的来说确实非常划算，大家觉得怎么样？

对于刚需来说，目前最主要的任务是留着存款生活，除非家境非常优越且失业的风险很小，可以考虑全款或者短期贷款买房。

#楼市因城施策力度料加大# 前两天看了一个#居民房贷负增长# 的新闻！数据显示，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。

居民贷款的主要用途就是购房，尤其是中长期贷款！通过数据就知道房地产是不是像某些人宣称的那么火爆啦！[黑线]

各地因地制宜的不断出台刺激购房的利好政策也正好为此提供了旁证！

[来看我]

我在中关村有老破小1套，老家有住宅和商铺，考虑25年后学生减半，学区房有溢价，涨幅小，想优化一下。有以下几个方案想让您帮忙分析一下，谢谢！

方案一：老破小先自住（上班近、装修新），到23、24年再买。通过抵押贷方式待出500w，加上老家的房子抵押出200万（老家房子不好卖）。有700万首付，过桥垫资700万，全款买套总价1400万的房子再抵押贷还掉垫资。考虑在亦庄河西区的金茂府或金茂墅投资。前3年持有总成本大概130万（各种费用和利息），需要涨幅至少10%不亏本。

方案二：卖掉老破小+老家房子抵押，凑够首付800万，二套房贷款大概180万，总价1000万左右。在永丰F2地块买个新盘，或者在清河橡树湾买个小两居。

想咨询您：

1、抵押贷买房算不算炒房？预留了3年的月供，如果降价了，3年后卖出是不是亏损了130万+房价的跌幅？短期看房地产在托市，长期5-10年看，由于货币超发等因素，应该也不至于下跌吧？我没看到的风险有哪些？请指点。

2、两个方案哪个更好一些？

3、方案一：从投资角度，1400万买亦庄河西区金茂好，还是买望京、太阳宫好？金茂府21年9月卖6万，现在涨到9万多了。

4、方案二：中关村老破小是越早卖越好吗，这两年会不会补涨？永丰F2地块新盘，和清河橡树湾哪个更合适自住+投资？

回答：

1、用抵押贷算不算炒房不一定，但算违规。炒房一般指的是快进快出，最多一两年就要出手套现或换房。如果是长期持有那就是炒成房东了，算投资。但抵押贷是“经营性贷款”，是扶持企业经营的，不允许买房。这种事儿就看银行查不查了，一般他们自己不查，但如果是央行下令就说不好了。反正理论上有政策性风险，考虑好。

预留3年的月供，那直接提前还贷好不好啊？或者少带点儿还利息更少呢。这我不太理解怎么算的账，一般没这么做的。如果降价亏多少？既然是全部都用抵押贷那就是利息呗，如果不涨的话就都亏了。1400万总价，按3%算的话差不多130万，10%的保底升值。

我也觉得长期不至于下跌，毕竟这里是北京。没看到的风险，那就是亦庄河西也有学区溢价啊，否则凭什么这两年涨的这么快。当然溢价率没有东西海高，总价高的也应该溢价更低些。让当地中介给算算吧10%左右应该也就差不多了。

在其他的就是系统性风险呗，中国经济要整体不行的话那谁也跑不了。按“康波周期”，2030年之前是全球经济低迷期，作为用自己钱投资的个体，别太激进。还有就是如果央行真的严查抵押贷，那商行怎么的也得找几个交差啊，那就有被提前收回贷款的可能。

2、我也不知道哪个更好，都是理论化的投资，这种宏观的我不懂。

3、常规建议是以北京北部为主，亦庄的话就是有溢价，其他倒没什么。望京是大部分没有，太阳宫是大部分都有点儿，豪宅没有。亦庄涨了就涨了呗，20年口罩刚戴上的时候我说大概率会涨，让一堆人骂的狗血喷头的，现在我也不知道说什么好。望京等地也都涨了，比例差不多，尽量选溢价低的吧。

4、中关村，也没必要说着急卖，明后年都算高峰期。反正之前这学区房兴起的九年里，中关村算最稳妥的，都没有之一。补涨，还怎么补涨啊？从来也没落后，那次都是领涨。这我不懂什么理论，不知道。

5、新盘我不熟，也不知怎么比较，这咨询卖房的中介或电商吧。自住看自己的喜好，理论上是新房更合适，保值来讲二手房更稳妥。

仅供参考。

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弃房断供这种事不太可能发生在小县城，小县城的房子本来就不值钱，跌也跌不到哪，贷款也贷不了太多，反正我在当地看到的，月供最多的也就是三千元，大部分都是一两千的。

月供一两千就算短期内失业，也不会影响太大，就是借个一年半载的钱，也撑个七七八八，也不是永远不上班吧？

可怕的是大城市，一贷就是几百万那种，月供几万元的这种人。他们基于自己的收入来买房还贷，但是一旦失业，短期内根本不可能找到原先工资水平的工作，还贷压力陡然增大。而且月供太多，借钱也不是办法。

如果房价跌的多了，肯定就不要房子了，谁愿意守着个不值钱的无底洞过活呢？

还有做生意的，生意好了，怎么都好，生意差了，一分钱拿不出的也比比皆是。房贷对他们影响也挺大的。