为什么我们暂时离不开房地产？

2020年1月至10月，全国“卖地收入”5.6万亿元左右，占全国财政收入的45.41%，占地方财政收入的84.78%。

什么概念？地方财政每收入100块钱就有84块多来自“卖地收入”而这仅仅是地，不包括房屋买卖的纳税，不包括房地产相关行业税收还有等等的房地产相关的一切。

可以简单试想一下，一旦房产市场极速萎缩，首先是财政收入极速的下降，进而房地产企业倒闭、装修、建材、五金……大量企业倒闭然后银行贷款就不能回流（场面自行脑补）

对于普通人，首先来说工地搬砖都不用你了，相关施工、工厂……这些劳动密集型企业大量倒闭后农民工去哪工作？如何挣钱？

房地产是“毒瘤”但是处理不好的话是直接要命的。所以房地产市场还是“稳、稳、稳”相信十年之内必定平稳落地，而那时也是中国经济转型的成功之时。[玫瑰][玫瑰]

房产知识关注我，我是房产一条龙[送心][送心]

#房产# #我要上微头条#

#股市持续低迷，原因是什么# 股市是经济晴雨表，经济国内国际后疫情时代，萎靡不振，资金面m2还算充裕，融资贷款余额低迷，重资产投资不受待见，都是低资产运作，银行里面的钱都放不出去，美国加息，资金回流美国。大资金都不敢动手

今天看到佳兆业的理财产品延期兑付的消息，有几点感悟：

1、中国房地产开发商前几年吃到了政策的红利，通过不断加杠杆的方式进行房屋的建设和扩张，加杠杆本身是扩张的必须，但是有一个前提——房屋销售足够快，资金回流足够快。这样既可以完成房屋的销售，也可以归还银行贷款。这几年因为政策和疫情原因，资金无法快速回流，导致房地产开发商资金现金流枯竭。

2、银行给房地产开发商发放贷款的要求和资格越来越严，开发商拿到的银行贷款可能只是土地拍卖价格的贷款，并没有房屋建造的贷款。这个时候，房地产开发商开始研究新型金融模式——业主自助贷或者员工内部贷等，通过内部员工自融或者业主自融来完成房屋开发的借款。当房地产开发商自由资金不足时，就会出现暴雷。类似的例子，例如：苏宁等。

3、最重要的一点——由于是房地产开发商内部员工自融，并不构成前几年我们所谓的“向不特定对象借款”的非法吸纳公众存款罪，所以员工和业主只能自认倒霉，房地产开发商在法律上不构成犯罪！

以上是个人一点见解，不一定很专业。#佳兆业逾期#

22号夜间，在境外债务重组之前，中国恒大、恒大物业终于公告对此前恒大物业134亿元存款质押被强制的初步调查结果。

公告中明确，质押相关的贷款通过第三方回流至中国恒大，用作其一般营运。这一般运营是什么，恐怕就难以说清了，134亿是一笔现金巨款，但对于恒大的负债来说，却有点“九牛一毛”的意思了。

公告还透露，恒大执行董事夏海钧及潘大荣，执行总裁柯鹏参与了上述安排，所以这三人也已经确认要告别恒大，在公开资料中，这三人也许久没有露面，如果没记错的话，夏海钧上一次露面，应该是违规抛售股票吧。

现阶段，肖恩获被委任为行政总裁，段胜利、吕沛美先生获委任为执行董事。余芬女士获委任为执行董事及首席财务官。

陈总刚签下一家房地产公司的三栋楼的土建工程，工程合同价7000万元，房地产公司的老板通知陈总开3000万元的工程款发票，然后带着发票到房地产公司签订补充协议，房地产公司会马上转款3000万元到陈总公司的银行账户。

陈总的公司以前做的主要是道路和桥梁项目，这是第一次和房地产公司打交道，对于房地产公司的做法感到很诧异，不是说房地产公司经常拖欠施工方的工程款吗？这怎么还没开始施工呢，就要预付工程款呢？会不会有什么圈套啊？

我告诉陈总，既然甲方的老板让你去了，你就去呗，看看再说！

陈总到房地产公司后，房地产公司的老板拿给陈总一份补充协议，协议内容有很多，但是大都是格式条款，最主要的内容就三条：

1、建筑公司必须无条件配合房地产公司做开发贷款；

2、建筑公司开具3000万元9%的增值税专用发票给房地产公司，房地产公司的贷款银行直接把贷款打入建筑公司的账户；

3、建筑公司通过房地产公司指定的形式回流资金2800万元到房地产公司。

看到这里，房地产公司的套路就显现出来了，房地产公司并不是真的想预付3000万元的工程款给你！

房地产公司想从银行取得项目开发贷款，银行会审查房地产公司对开发项目的资金投入情况，如果房地产公司投入的资金太少，银行是不会放贷的。比如我知道的某商银行，放贷标准是房地产公司投入资金要达到项目总投资的45%！

房地产公司如果现在取得建筑公司开具的3000万元发票，相当于自己的资金投入增加了3000万元，可能就达到了银行的放贷标准！

那为什么银行不是把房地产公司3000万元的贷款打到房地产公司账户，而是转入建筑公司账户呢？这个很好理解，银行对贷款负有监管义务，一般会要求专款专用。

所以，转入建筑公司3000万元，回流2800万元到房地产公司，剩下的200万元可能是房地产公司给建筑公司的开票费！

陈总问这样做合不合规，有没有什么风险？

首先，凭直觉，我感觉这样操作不合规，有风险！因为，银行对于贷款肯定要求专款专用，如果资金回流被银行发现，肯定会出问题的！当然了，这只是我个人的理解，不一定对，毕竟在这方面我不是专业人士！

下面我从建筑公司的角度，来分析一下对建筑公司的影响

对建筑公司的影响，主要体现在税收方面：

一、刚刚施工合同，未进行施工，就开具3000万元的增值税专用发票，是否为虚开发票？

关于预付的工程款有专门的规定，施工方收到建设方预付的工程款时，并未发生增值税应税行为，可以使用“未发生销售行为的不征税项目”，在发票系统中选择612编码，向建设方开具税率栏“不征税”的增值税普通发票，票面显示建筑服务预收款，不得开具增值税专用发票。预收款的不征税发票，本质上属于收据。

所以，我不多说了，大家对号入座吧！

二、建筑公司先开具3000万元9%的增值税专用发票，需要缴纳多少的税收？

根据营改增文件的规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

所以，建筑公司先开3000万元的发票，在开票的当天就产生了增值税纳税义务，要交的税如下：

1、增值税。

增值税销项税额＝3000/（1+9%）9%＝247.7万元；

因为现在是测算提前开具发票产生的税负，所以暂不考虑进项税额。

应交增值税＝247.7万元；

2、城市维护建设税。

因为这家房地产公司处在县城，所以城市维护建设税适用税率为5%。

应交城市维护建设税＝247.75%＝12.39万元；

3、教育费附加和地方教育费附加。

应交附加税合计＝247.7（3%+2%）＝12.39万元；

4、企业所得税。

在企业所得税方面，因为建筑公司需要按完工进度确认收入和成本，所以暂时不会产生企业所得税问题。

通过上述计算，建筑公司先开具3000万元的发票，产生的税收＝247.7+12.39+12.39=272.48万元，房地产公司留下的200万元是远远不够的！

朋友们，如果你是陈总，你会签下这个补充协议吗？

【#恒大首席财务官潘大荣辞职#】8月2日晚，中国恒大发布公告称，由于潘大荣已辞任公司的董事及首席财务官职位，其在风险化解委员会的委员职位由公司的现任执行董事及首席财务官钱程替代。

据了解，恒大物业约134亿元的存款质押被相关银行强制执行，质押具体涉及三组存单质押，相关的贷款通过第三方（扣除费用后）划转回流至恒大（不包括恒大物业及其子公司），用作后者一般营运。

根据初步调查资料，恒大执行董事夏海钧、潘大荣以及子公司恒大集团有限公司的执行总裁柯鹏参与了上述安排，董事会决议要求上述人士辞任集团的职务。