最高院：合作开放房地产，合作一方在已收到分配款6634万元后起诉要求继续分配利润，法院审理后却认为项目款项应先承担对外债务，对外债务尚未还清之前合作方无权要求分配利润

最高法院二审认为：

华屹东、周勇及浩鑫公司s设立合作开发房地产关系 ，共同开发凤岭花园项目。

关于凤岭花园项目是否盈利及分配条件是否成就。

本案中，三方均认可，凤岭花园项目净利润的计算公式为：收入－（成本＋税金＋费用）。华屹东主张，应当将已产生的销售收入和未售存量房价值作为总收入，在扣除成本后向其分配利润。

本院认为，判断房地产开发项目是否盈利应当在扣除全部开发成本之后考察净利润（包括剩余资产）状况。

具体到本案，亦应当对项目整体价值（包括已销售收入及未售存量资产）和开发成本（包括建安成本、融资费用、税金及相关经营费用等）进行全面审计后得出结论。

三方认可，案涉凤岭花园项目已进行销售。但结合已查明的事实，本院认为，没有充分证据证明案涉项目已产生利润：

1.浩鑫公司的破产程序尚未结束，管理人陈述破产债务大部分为案涉项目债务。案涉项目最终是否能够盈利，需对项目资产进行整体审计、核资、清算，并待案涉项目外部债务得以清偿或破产程序结束后，再行分配利润或剩余资产。

2.案涉项目成本包括建安、融资、税收、销售及其他费用等。本案中，浩鑫公司至今尚有未支付的本项目工程款、税金及融资费用等，浩鑫公司主张，税收成本既应当包括已完成的纳税也应当包括未完成的应缴纳税。

对于该主张，本院认为具有合理性。因此，在案涉项目尚有部分房屋、车库、别墅等资产未销售也未审计，销售价格亦可能受到市场因素影响，且项目本身尚有大量外部债务未处置完毕、浩鑫公司破产程序尚未结束的情况下，一审法院将已售收入与未售项目价值割裂开来，扣除项目成本方式存在不当，并据此确定华屹东应当分配的利润份额，不符合本案实际，缺少事实和法律依据，本院予以纠正。

华屹东主张，应当按照《量本利分析报告》及三方《补充协议》确定的税后利润48752万元进行分配。如前所述，浩鑫公司破产程序尚未结束，大量外部债务尚未处置完毕，华屹东只能在项目确定产生利润时主张分配利润，如项目本身未产生利润甚至亏损，华屹东无法主张分配利润或仅能收回部分投资成本、甚至无法收回。

三方《补充协议》约定：“六、如达到3个亿的收入，同意支付建筑方3000万工程建设款，支付中信银行的售房还贷及正常税收后，三方商议扣除应付工程款后余款甲方使用5000万，其他由乙方、丙方自由分配……”

前述约定系各方当事人的真实意思表示，对华屹东、周勇和浩鑫公司均具有约束力。

但是，在合作开发房地产关系中，为防止损害项目外部债权人的利益，合作各方应当先行清偿因项目本身产生的外部债务，该协议中关于利润分配的内部约定不能对抗项目应当先行清偿外部债务的清偿规则。

事实上，华屹东、周勇和浩鑫公司已经对项目资产进行了分配，华屹东起诉时主张已收到7636.8万元，二审中，华屹东又主张在一审诉讼前已收到6634.7350元。在案涉项目尚存有大量外部债务的情况下，该做法具有损害外部债权人的可能性。况且，根据上述约定，三方分配利润的前提为支付中信银行贷款、扣除应付工程款及正常税收。但浩鑫公司是否已经支付相应工程款及正常税收，并无相关事实支撑。一审法院认为，一审中浩鑫公司提供的账面销售收入已达810528587元，中信银行的贷款已还清，并据此认定华屹东主张分配利润的条件已成就，不符合三方约定，缺少事实依据，本院予以纠正。

（2020）最高法民终116号

房地产开发经营纠纷