导 读

　　据统计，4月份全国35个城市中，有122家银行首套房利率折扣上升，二套房款主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。利率水平作为资金供求量的外在表现，说明房贷紧缩、去杠杆已然开始奏效……

　　初期调控成效不够给力

　　政策向左、市场向右

　　今年以来，多地楼市调控政策不断升级，论措施之严厉，北京堪称是“排头兵”——持续加码限购、限贷，二套房首付比例最高达80%，调整二套房认定标准，为一线城市之最；同时率先落地商办类项目限购，严禁“商改住”出售个人，提高企业投资房产出售期限至三年，加大专项整治及处罚力度。

　　然而市场效果却并不尽如人意，虽然成交量持续低位徘徊，4月商品住宅成交规模更是创去年以来正常月份之新低，但房价却自去年10月以来反倒加速上涨，目前全市均价已破4万/平方米！相对一轮轮的严厉措施而言，这个收效显得不是那么给力。

　　再从大的市场环境来看，尽管去年以来紧缩调控政策不断加码，部分城市严厉水平远超以往，但楼市尤其地市火热程度仍超乎想象，热点一二线城市降温有限，很多维持在“量跌价涨”格局，周边三四线城市市场热度显著提升……

　　资金与需求四处外溢

　　房价将持续高位运行

　　分析认为，“政策向左、市场向右”的现象，核心在于：本轮房地产市场上升背后的两大主导逻辑没有根本转变，购房者房价看涨预期强烈且一致。

　　其一，资产荒——能够投资获利且资金安全的投资标的严重匮乏，全社会尤其是中产阶层全面陷入资产保值增值的忧虑和恐慌，而投资房产获利的财富效应越发强化投资、投机购房冲动；

　　其二，高杠杆——近年来，央行每年都会释放超12万亿元的“天量”信贷资金，在经济增长持续下行、民间投资持续低迷、企业坏账风险加大的情况下，银行信贷资金出于自身安全考虑绝大部分直接或间接都倾向为居民购房提供杠杆支持。

　　2016年至今，当月新增住户中长期消费贷款（房贷、汽车贷为重要组成部分）占当月新增贷款总量的比重长期维持在50%以上水平。即便是信贷收缩的2017年3月份，比重依然高达37%，远高于2015年的水平。

　　资金已经趋紧

　　楼市火爆的核心动力也在衰减

　　在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速逐级回落。2017年4月，M2同比增长10.6%，创近8个月新低，远低于12%年度目标，预计年内信贷资金在现有基础上难见高增长。

　　另一方面，受制于国际各大经济体普遍减税、吸引资金回流，且美元加息预期不断增强，资金外流趋势难以逆转，央行开始主动“缩表”，国内资金整体趋紧已成定局。

　　正基于此，我们认为主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象。随着资金偏紧预期不断强化，开发企业转向“现金为王”从而降价跑量，将成为“断臂求生”的无奈之举。热点城市房地产市场热度有望回归到正常水平。

　　与此同时，为了谨防资产价格泡沫，本轮房地产调控大抵会“矫枉过正”，“四限”（限购、限贷、限价、限售）城市将持续扩容，部分城市加码政策将愈加严苛。目前，深圳、苏州已经出现“有价无市”的迹象，楼市成交持续缩量，高房价显著抑制了成交量上行空间。

　　鉴于部分二三线城市房价上涨过快，严重透支未来市场预期，尤其是那些经济基本面、人口规模、居民收入水平等多方面与深圳、苏州尚存在较大差距的二三线城市将面临更大的调整风险。

　　综合而言，鉴于央行开始主动“缩表”，资金偏紧的市场预期将不断强化，热点城市房地产市场将逐步回归理性。

　　我们认为，本轮房地产调控必将“矫枉过正”，部分城市已然出现“滞涨”征兆，也许一夜之间房地产市场将发生突变，企业投资仍需慎之又慎，谨防高价拿地带来更大的风险。

　　内容来源：克而瑞地产研究（cricyjzx）

图文/CRIC克而瑞 福州

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