#二娃爆料# 上海又出大招了！买家申请房贷的时候，银行放款金额将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者，谁低就以谁为贷款标准。

这么一来呀，那些玩高评高贷的就不行了

大家都知道，以前银行都是参考评估价来放贷的！打个比方，我买一套房子，实际成交300万，最后，我花点钱找机构，把评估价做到了350万！如此一来，我原本首付应该为：3000.3=90万。

现在呢，就只需要 3500.3=105万-50万，实际上我首付只给了55万！

但如果按照新规定来算，这个做法就不行了！

我想问一下第一家贷款的利息是1.9w然后审核过不了 也就是贷不了 然后换了家银行利息1.5w 4s非要让我补交4K 我需要交吗

上海楼市已经在发生变化了，房东挂牌价高的核验价低，而贷款是根据交易中心出的核验价贷款，变相的首付就提高了，本来是防止炒房的，结果刚需的躺着中枪，首付无意间就提高了

上海二手房市场提前“入冬”。

数据显示，8月上海二手房成交环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度，当月成交绝对值1.8万套，已跌至疫情前的月均成交水平。

暴跌的背后是上海自8月初起执行的二手房“三价就低”政策，即8月6日起，上海各银行二手房审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

由于银行贷款的指导价普遍比交易中心核验价低很多，导致不少购房者的贷款额度缩水，无法承担成本增加的购房者会选择解约。

受此影响，上海有的中介门店一个月未开单，二手房整体成交量出现明显下滑。

购房者：评估价打对折 贷款额度遭腰斩

张华相中了一套松江九亭贝尚湾的房子，面积60多平方米，总价在420万元左右，但涉税评估价只有260万元。

同样的情况也发生在李强身上，他买的一套位于周浦镇两室户，价格是270万元，但银行给出的评估价只有130万元。这一结果导致李强的首付款从90多万元飙涨1倍，3.5成的首付硬生生变成了7成。

像张华、李强的情况还不在少数，大多数小区给出的二手房核验价格约等于市场价的5~7折，最终导致的结果就是首套3.5成变6成，二套首付7成变成8成甚至9成，一时间首付突然增加上百万，买房难度瞬间增加。

据了解，此前在上海，由于合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格之间存在偏差，购房者或为避税做低房屋总价，或为减少首付故意做高房屋总价，二手房市场的“阴阳合同”时有出现。

一般来说，网签合同价是由购房者和卖房者双方商定而成，并录入网签合同的价格。银行评估价，即双方签订贷款合同后，银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准的。

但由于上海规定“三价就低”，不少房产的评估价遭到“打折”。

购房人张梅就遇到了这个情况，她告诉记者，自己原本看中了一套35平方米的房子，成交价225万元，但银行给出的评估价只有115万元，这也使得她的贷款额度被拦腰截断，不得已，她和房东解了约，还赔了违约金。

“当时付定金的时候早了点，还没有实行三价合一，按照合同价，二套5成，客户钱也刚刚好。现在的话，客户不敢买房，房东也不挂了，因为不知道自己到底能贷多少款，大家都是置换客，现在即便卖掉了老房子，也只能按原价换一样价格的，因为贷不到款。”张梅表示。

中介：一线城市也有零成交

购房者境况的变化，也直接影响了二手房门店的生意。

“自从银行贷款政策出来后，几乎没有什么成交的，除非是一次性付款。”李华是上海中原梅园店的一位工作人员，他告诉记者，自从“三价合一”开始执行，整个8月，他们店就成交了1套。

“因为三价就低，银行贷款的指导价比交易中心核验价低很多，客户的贷款额度硬生生比原来少了一半，所以有些本来成交的客户也解约了。”李华表示。

李华告诉记者，实行“三价就低”之后，房龄在2000年以前的房子银行评估价直接打对折，2000年之后的次新房评估价则是实际房价的6到7折。

李华所在的片区是上海比较热门的学区房区域，他的门店自3月份起成交就不理想，“以前好的时候，每个月能成交十几套，少的时候也有七八套。

如今，贷款指导价叠加了新的学区划片政策，让这个原先热门的学区房成交跌到冰点。“现在我们已经不敢给客户推荐房子了，即便成交也有解约风险。”

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，“三价就低政策”直指二手房市场，精准调控价格，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效降低了购房者对价格的预期；“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。

专家：内外因素导致二手房转凉

实际上，除了二手房核验价的新政，今年以来，上海已多次出台楼市新政，包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等。

持续、密集的楼市调控政策让中介“哀鸿遍野”，也使得上海8月二手房成交量同环比双减。

58安居客研究院分院长张波告诉记者，受疫情影响，2020年下半年房地产市场交易量总体明显高于上半年，大量购房需求在下半年集中释放，导致一二手房市场成交量出现快速上升。同时一手房市场摇号制度也导致不少购房需求不得不转向二手市场，而今年二手房市场成交量则更多集中在上半年，下半年市场降温态势明显。

但今年，上海二手房核验价制度以及“三价取低”的贷款政策共同发力，导致市场二手房成交量不断走低。

二手房核验价制度导致线上虚高的二手房挂牌价“集体消失”，这对购房者的心态影响明显，很大程度上降低了购房者对房价上涨的预期，实实在在对购房者购房行为形成影响，提高了购房首付门槛，导致大量改善型购房需求暂停，市场成交量锐减，预计这一趋势今年还将持续。@中国房地产报 @头条上海 @房价大数据 @人民网上海

#上海买房# #上海楼市# #大城小事# “三价”取其中最低来放贷款[恐惧]、最近上海楼市政策有点密集、先是堵住了法拍房、直系亲属赠与的两道口子！后又提高贷款利率:现在又从贷款入手了！

所谓的“三价”分别是:买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价。三者孰低作为贷款申请房价标准。

交易中心核验价是确定税基的标准，银行评估价是确定房贷的基准，而合同价则是依据双方的交易意愿达成。

欢迎大家共同讨论、共同探讨、

刚需会有一点影响，但更多的是为了控制炒房的人，也是为了降杠杆、避免了阴阳合同，做高合同价多贷款的行为！希望房市温和下来，更健康的发展下去。

上海的二手房核验价就是变相的银行贷款指导价，这个不用质疑。深圳二手房成交量持续下跌，未来几个月，上海二手房成交量也会出现同样的现象。只要此政策坚持一年，二手房价下跌是必然的，极有可能引起整个房地产市场的崩盘，就可将来的应对措施了。

#上海头条##上海爆料#

网传近期可贷参考价是实际成交价格的40%-70%。据说，其涉税核验价是三价（另外两价为：银行评估价及网签价）当中，一般为最低。

目前情况：上海首套首贷的客户，实际首付从35%上升到约60%。首套二贷或二套客户，首付比例从50%或70%，上升到80%。意味着在上海买房，需要准备更多的现金了。

这对近期贷款购房的客户，影响很大，要么违约，要么和解，要么想办法现金补足。

今年楼市真不太平，买个房真的太不容易了。

今天又被中介惊到了。

上午去农商银行审核材料，下午中介让买方转我5.5W，然后我再转回5.5W给买家。买家再转我5.5W，我再转1.5W回去，我明明只收到4W，却显示给了我11W。

原来银行低于36W不给买家贷款，所以她必须把首付做成11W的，我担心我的银行卡受到影响我不同意。

后来中介一直游说，我让他写买家汇款11W，实际我只收到4W，他不肯写。

最后另一个中介给买方转了钱，买家给我转了11W，我转回去7W，实际收4W。

我第一次知道还有这种操作。

【我的房贷利率又得上浮了，昨天银行工作人员打电话告诉我，由于最近房贷额度一直比较紧张，如果想早点放款的话，需要把当初基准利率上浮15%调整为20%才行，否则银行也没办法保证什么时候可以放款。如果我这边同意的话，工作日去银行重新签个字，快的话这个月底前就能放款。我想问下老师，房贷利率调整这么随意吗？我如果不同意会怎么样，会不会到时候利率反而需要上浮更多才能放款？麻烦解答一下，非常感谢！】

Bank民工：

朋友您好！房贷的基准利率是由国家规定的，至于上浮还是打折，那完全由银行自主决定，银行会根据客户的不同情况，以及市场的各种环境，差异化制定。目前你就遇上了这种情况，因此，我是这样分析的。

首先，银行在房贷额度充裕的时候，一般是对于资质比较好的客户可以打折或者基准利率发放，对于风险比较高的客户会上浮利率发放。现在额度不充裕，利率高的先行放款，保证银行的盈利性，这也无可厚非。

其次，当初签订贷款合同利率，并不一定是放款时的最终利率，这个在签合同的时候，银行工作人员都会解释一下，有时候利率那一栏都先不填，因为银行审核人还有个定价权，这个客户经理也无法干扰。

最后，如果不着急放款的话，我个人觉得还是再等等比较好，虽然上涨15%和上涨20%看上去好像不多，但是房贷动辄几十万，最后的利息还是会有比较大的差别，至于你说的未来会不会上浮更多，这种情况一般也不会出现，这些前期都已经签好了的合同，银行最终还是得消化掉的。

若是二手房或者特别着急入住，早点放款很有必要的话，那么还是接受上浮，回头有资金了早点提前结清就是了。

我是Bank民工，指点迷津，金融圈不迷路！希望我的解答能给您带来帮助！#银行圈那些事#