青岛楼市真相

青岛各楼盘价格要涨，是真的吗

愿望是美好的，现实是残酷的，想涨是肯定的、但涨不起来，因为大家对收入的信心还没恢复、

青岛主城区可以首付百分之二十了吗

不能，目前非限购区域即墨胶州莱西平度可以

已房贷客户可以享受现在的房贷利率吗

不能、但可以等等预计出台的商转公

青岛放开限购了嘛

是的，但放开的是城阳和西海岸，不包含市区

“我21,000元在你们银行存了近十年，你们竟然说是假的？”

山东平度，2011年10月12日，女子任某将21000元存入邮储银行平度万家营业所，存期为5年，到期自动转存。2020年9月份，任某到邮储银行平度万家营业所去取款时，却发现自己存折中的21000元没了，而且银行的工作人员还说任某的存在记录是假的，是可忍孰不可忍，任某一怒之下将银行告上法庭，要求银行立即兑付存折项下的存款本金21,000元及利息。

（案例来源：山东平度法院）

事情还要从2008年7月2日开始说起，任某在邮储银行平度万家营业所开立的尾号8529的账户存款20000元，同时将该款作为保险金转给中国人寿公司，为期三年，中国人寿三年后将本金和利息一并返还至任某办理的尾号8529卡号中。

2011年10月12日，任某在中国人寿公司购买的保险金到期，中国人寿保险公司向其尾号8529的账户存款21264.1元，后面注明的工号为3700014。

2011年10月14日，任某取款21264.1元，后面注明工号为3702410，同时又存款21000元，存折中表明“5年定期”，后面注明的工号为3703870。该定期存款，到期不取自动转存。

2020年9月份，任某急用钱，于是就到邮储银行平度万家营业所去取款，可令任某没有想到的是，邮储银行平度万家营业所对任某存折内21000元存款居然不认可。

随后，任某与银行理论未果，双方均向派出所报警，但派出所多次出过警，也没能将事情解决，派出所建议任某通过诉讼程序解决。

实在是是可忍孰不可忍，自己存折上，白纸黑字，21000元清清楚楚写在上面，这你们银行就不给取钱？任某一怒之下将银行告上法庭，要求银行立即兑付存折项下的存款本金21,000元及利息。

任某与银行系邮储合同经济纠纷，适用《民事诉讼法》第67条的举证规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

同时《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

也就是说，任某作为提出诉讼请求的一方，首先有责任就其主张提供相应证据予以证实。

在本案中，任某向人民法院提供存折一份，证明其在银行办理存款业务，存款21000元，定期5年的事实。

可银行则认为任某存在记录属于伪造，其理由如下：

1、任某当天办理了两笔业务，而这两笔业务从存折记录字体上并非同一字体，从工号看也并非同一工号，根据生活常识可以判断，21,000元五年期定期为任某自己伪造的。

2、任某在银行设立的账户为活期存款，而21,000元五年期该笔存款为定期，根据银行的业务流程及操作规范，银行不可能在活期存折上为原告办理定期业务。且该定期业务没有约定利率，明显与生活经验法则不符，银行也不可能为任某在系统中办理这样的业务。

3、任某在存折中，当天办理的两笔业务字体用墨明显不相符合，也可以推断出，其该笔记录为虚假记录。

随后银行提供了四份证据：一是邮政储蓄通用凭证、取款凭证；二是任某于2008年7月2日在中国人寿保险股份有限公司投保单一份；三是当天任某在银行的交易凭证、流水，银行交易流水及业务办理人员工号，档案信息资料等；四是任某存折交易明细一份，显示任某自开设账户以来，账户余额为0。

双方都提供了证据，也进行了质证，那么任某存折21000元的记录真的是假的吗？

法院审理后认为：

1、任某对其诉求提供的存折足以证明存折金额的事实，但银行主张任某存折金额记录造假，就需要提供相应的证据加以证明，可银行仅以其提供取款凭证等底单记载与上述记录不相符为由予以抗辩，未提供证据证明任某的存折系存折记录系伪造，因此需要承担举证不能的后果。

2、《最高人民法院关于审理存单纠纷案件的若干规定》第五条第二项第二目规定，持有人以存单、进账单、对账单、存款合同等真实凭证为证据提起诉讼的，如金融机构不能提供证明存款关系不真实的证据，或仅以金融机构底单的记载内容与上述凭证记载内容不符为由进行抗辩的，人民法院应认定持有人与金融机构间存款关系成立，金融机构应当承担兑付款项的义务。

3、结合任某存折显示的1-4项交易记录与银行出具的该账户交易明细的1-4项内容相吻合，虽然交易记录所用字体、墨迹等并不统一，但不能因此不能判定存折载明的交易记录就为假。

最终，一审二审法院都支持了任某的主张，判决邮储银行支付任某21000元及利息。

银行这一次真的是难得的一次败诉，在证据面前，再多的话语都行不通，法院判得好。

@仁胜法说

#打开眼界##普法行动-律师来帮忙# #山东# #青岛头条#

青岛的限购虽然破天荒地解除了，但是房价依然不会反弹，个别区域甚至还会出现小幅度下调，本人在此作出深度预测，青岛各个区以后五年的房价是这样的：

青岛主城限购区的房价立马停止上涨，去年和今年在主城区买房的全部高位接盘，主城区大面积可供开发的土地放出来，伴随着需求外溢到不限购的近郊区，主城区的房价会稳定下来，直到回归理性。

城阳、高新区、西海岸新区的房价止跌，成交量迅速攀升，房价在合理区间内小幅度反弹，但反弹的幅度最多不会超过10%，五年后回过头来看，这三个近郊区的房价都没跑赢银行利率。

胶州即墨的房价已经没救了，冷得彻骨，凉得透透的，胶州的新城区和即墨城西会稍微坚挺，但蓝谷、上合以及机场等其余的边缘区域会继续下跌，甚至降价卖都卖不掉。

平度莱西不受影响，继续走自己独立的行情，因为这俩地方本身就是两个县城，青岛发展得好与坏都跟这两个地方无关，八九千的房价，完全靠本地人支撑起来。

有不少人开始把2014年暴涨的情况安插到2022年，8年的时间，青岛楼市完全就是两个模样，没有可比性，以资产收益率为例：

2014年的时候，青岛唐岛湾的普宅均价8000元一平，一套100平的三居室总价不到80万，装修好了出租每年可以获得25000元的租金收益，年化收益率高达3.2%，很多投资客那个时候买了房子是可以以房养贷的。

再看看现在的情况，海信灵山湾毛坯刚交房就有大量的房源装修起来做出租房，随便一套200万的房子一年租金18000元，年化收益率不到1%，这还必须是运气好，能顺利租出去的情况。

相比较毛坯房，精装修交付的楼盘出租情况更差，很多人买了精装修的房子交了房也直接出租，直接把50万的装修费糟蹋进去，而且根本租不上价，甚至无人问津。

从2014年到2022年，八年时间，青岛的房价翻了三倍，最能代表市场刚性需求的住房租金基本没涨，资产收益率从3.2%跌到1%以下，还拿什么来去支撑房价上涨呢？

#青岛头条#