现行房贷利率是多少，买房是否刚需，房子租售比怎样合理，用租售比怎样推测房价，未来房价趋势如何，我国何时成为发达国家，gdp何时超过美国。

浅谈一下房地产。先说利率，现行首套房房贷利率最低4.25%，这是近年来房贷利率的底。现在美国房贷利率约为5%，日本约为1%，中美比日本利率高很多，是因为中美经济发展比日本快很多，一般经济发展速度快，利率就高。我国2023年房贷利率可能会来到4%。

然后说刚需，房子是刚需，但买房不是，因为房子也是可以租的，不一定非得买。

最后说租售比，租售比是房子的月租金和房子的总价的比，租售比高说明房租高，房价低，买房子比租房子经济；租售比低说明房租低，房价高，租房子比买房子经济。1:200（买这套房子的钱可以租这套房子200个月）至1:300是合理的租售比。2021年我国50强城市的租售比为1:615（也就是买一套房子的钱可以租这套房子51年），远低于1:300，如果未来房租上升，房价下降，且房租上升速度和房价下降速度均为X，那么房租要上升34.4%，房价要降低34.4%（如果房价为15000，那房价要降到10000），租售比才能达到1:300；房价要降低42.2%，租售比才能达到更合理的1:250。2021年中国通货膨胀率为1%，假设未来中国通货膨胀率保持1%，如果房租上升速度为X，而房价保持不变，按照1%的通货膨胀率，要过42年，租售比才能达到1:300；要过55年，租售比才能达到1:250。用合理租售比来推测房价具有片面性，只做为参考。

未来由于城市化的推进，以及大城市的集聚效应，一线城市好地段的房价还是可能涨的，核心地段甚至可能一直涨，这一点可以参考韩国首尔江南区的房价一直在涨。三四五线城市房价不会涨，房企的日子不好过，很多房企会退出房地产市场，这是房地产行业的正常调整，不会造成系统性的金融风险。未来中国经济长期向好，预计2022年我国会成为高收入国家，最快2028年成为发达国家，最快2028年GDP超过美国。

2022.9.15日A股下午收评，利率下调，地产掀起小高潮！

今日存款利率正式下调，地产、银行强势领涨，地产掀起小涨停潮，但湾湾的那个法案吓崩了大盘和恐慌的小散，更在宁王连续大幅杀跌带动下，新能源电池概念全线爆跌，各类资金纷纷杀路而逃，展开了放量杀跌一幕，截止收盘，两市又一次跌停个股比涨停的都多，涨停38只个股，跌停43只个股，上涨个股仅683只，下跌个股达4176只，成交放大至9191亿，跌幅超过5%以上的竟然高达615只个股，真是惨不忍睹！

大A收市后，欧洲市场全线高开，港股也在大A收市的后，发力向上收涨120点上涨幅度0.63%，考虑上证9月6号的向上跳空缺口已补，个股恐慌盘今日杀出也不少，虽然，明天是周五，但感觉早盘存在做T加零的机会。

明日操作建议：半仓继续持股不动，早盘加二成仓做T，仓位在半仓以下的，可抄底建仓5G通信，以及业绩优良的错失消费电子股。