章哥，我现在考虑换房，搞的很头大。我家在欢乐谷附近有一套一居室，2000年后的有电梯商品房板楼，现在出售大约能卖400＋，刨去贷款，还能剩三百。我们目前手头有现金100，每年盈余50+。我们两口子在西城长椿街工作，近期想要孩子，所以考虑换个两居，房子是想居住为首，交通次之，学区别太差就行。

由于我们现在房子不满五，您建议我们现在就出售置换吗？还是等满五了再说？如果现在就置换，我们的情况到底应该怎么选房呢，现在主要考虑过石景山融景城，东城天永的华龙美晟，富莱茵花园，以及海淀西三旗，清河一带。石景山可以坐一号线，其余可以坐八号线倒二号线。选的这三个标的有问题吗？您有没有更好的推荐？

回答：

1.300+100+187，能买550万左右的房。是否满五再卖？这让当地中介给算算账吧，光这么说我看不出税费是否合适。

2.学区房，如果单论学校的话，那肯定是京源最好，尤其是高中能排到全北京的20多名，放到东西海也是好学校。石景山所差的只是整体优质资源少而已，基本就是京源和景山，不像东城海淀那样儿的好学校多，选择余地大。

西三旗和永外基本都是占学籍为主，然后再靠家长和孩子共同努力。清河的学区中等，也没什么学区溢价。

但这东城和海淀的教育模式差距太大了，你们真的仔细研究过吗？没有哪个行政区更好，只看哪里适合自己。一旦买完了发现不合适，那再换可就麻烦多了，税费也要损失不少。

3.怎么选房，还是先考虑学区吧。简单说吧，在无法判断孩子是不是牛娃的情况下，如果对孩子的期望值很高，比如985以上甚至清北，那就必须海淀，概率比东城石景山都大。反正海淀小升初也没什么学区房概念，那就靠努力去争取进入好学校。

清河和西三旗的多数小区都没什么溢价，居住的性价比高，升值保值什么的也好，相对算是兼顾的。只是考虑好，海淀的学习压力可是最大的，虎妈牛娃云集的圈子里，只要是差不多的小学都鸡娃氛围浓厚。

如果期望值不是很高，那东城和石景山都行。相对来说，在石景山要更努力一些，要不然不好考上京源或景山的高中，录取名额都比较少。融景城也没多少学区溢价，居住的性价比同样挺高。现在说是不单校划片了，但本来落户时间就要求长，你们肯定能达到要求，应该还是稳妥的。

东城就相对省点儿心呗，至少比海淀省心多了。永外虽然现在看算是一般，但近期这利好消息也不断，希望能提升。从房子说永外的溢价只是在东城不算高，实际上也20%以上，在这三个选项里是最高的，居住的性价比也最低，谁让人家教育资源又多又均衡呢。

4.这看自己的期望值吧，学区和房子都各有所长，看哪里适合自己了。仅供参考。

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