今年2月，人民币贷款新增1.23万亿元，同比少增1258亿元，其中以按揭房贷为主的中长期贷款更是减少459亿元，为2007年有以来的一次负增长，说明当下靠着下调房贷利率和首付比例对买房的 *** 效果已经越来越有限了。

任何商品的涨幅，都离不开供求关系，供不应求就会涨价，供过于求就会跌，过去 20年，商品房的供给量从1999年的1亿立方米/年，增长到了2018年的17亿立方米/年。

而需求方面，人均居住面积也从2000年的10平方米/人，跃升至目前的50平方米/人，已经进入了总量过剩的阶段，且在2015年时就已经出现了7亿立方米的高库存，因此还上升到了“去库存”的宏观战略。

当下从供求关系上，已经呈现了供不应求的局面，总量已经过剩，未来的发展只能降低供给，提升需求，更多会集中在局部区域。

支持房价上涨动力的第2个因素是通货膨胀，中国的M2在2004年只有20多万亿，而到了2019年，已经达到了近200万亿，增长了近10倍，靠着房地产在过程中吸收了大量资金，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，可以说，房价的上涨是通货膨胀的一种现象。

而目前中国在做着去杠杆，稳经济的战略，降低整体债务，让M2的增长率尽可能等同于GDP的增长率，未来十年如果中国GDP的平均增长率在5~6%，那么房价的增长也不会超过这个区间，甚至在很多产业发展不足的城市还会出现大幅下跌。

这就相当于去除了房地产的金融属性，靠着买房三五年翻倍的时代明显已经过去，未来投资就要考虑资金的成本，出租或经营的因素了。

第三个因素，房价还受汇率影响，受购买力影响，如在全球经济的上升期，美国房地产大涨，经济好的时候，会拉动全球的经济一起走，这时人们有着足够的购买力，能够支撑房价的不断上涨，同时也吸引大量的外商投资和购买房产。

如果全球的经济下行，或出现汇率的大幅起落，对中国市场也会带来冲击，正如当下的情况，连房地产、互联网、制造业这些大行业都在大幅裁员，降低成本，能够支撑高购买力的人只会集中在少数人中。

目前在售住宅的购买客群中，刚需的比例很低，大部分为改善需求，而他们买房的资金主要来自于之前房产的上涨，只有手中攥着房产买房的人，才能够对冲目前的高房价，如果持续下去，势必会拉高贫富差距。

这也是为何当下要出台房产税和实现共同富裕的原因，否则一旦这些人手握大量的房产，一旦抛售，对房地产市场会产生非常大的影响。

综合以上因素判断，房价已经不具备向2010和2016年那样翻倍的动力了，能上涨房产与区域有关，可以多关注城市群产业带动的辐射区，另外还需关注国际局势，美国加息的进程，国外资本也在盯着中国的核心资产，或等待低价进场时机。