有朋友问：法拍房能不能买？会不会有很多坑？今天笔者借助本文力争把法拍房可能存在的“坑”给大家解释清楚。
司法拍卖是指债务人无法清偿债务，人民法院依据债权人的申请，依法对债务人名下资产公开拍卖，所得价款用于清偿债权人债权的司法行为。法拍房，即通过人民法院公开拍卖的被执行人名下的房产。
笔者认为法拍房完全可以购买，但是必须注意一些细节，避免入“坑”。
一、法拍房的竞拍周期。
根据有关规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖不动产或者其他财产权，应当在拍卖三十日前公告。一般来讲，司法拍卖竞拍周期为24小时，一般是从开拍当日10时至次日10时终止，竞拍活动结束前每最后5分钟有竞买人出价，就自动延迟5分钟。
二、法拍房是一拍还是二拍。
一般来讲，法拍房在上线拍卖前会经过债权人与债务人的议价或者由法院指定评估机构对房屋价格进行评估鉴定。所谓议价，即债权人与债务人协商确定标的物司法拍卖的起拍价。
司法拍卖一般会有两次降价机会。根据有关规定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%，也就是说，如果房产系一拍，起拍价最多有可能比评估价格降低30%，但实践中一般一拍起拍价降低评估价的15%-20%。如果一拍没有人报名竞拍，本次拍卖流拍。流拍后30日内再次拍卖，且再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。
如果错过了第一次拍卖，且一拍流拍，感兴趣的购房人可以考虑关注第二次拍卖。从成本上考虑，二拍价格更具有吸引力。
三、付款方式。
一般来讲，司法拍卖购房人在缴纳保证金参加网络竞拍后，应当在成交后指定期限内将剩余购房款一次性全额转入法院指定账户，极少数司法拍卖可以接受按揭贷款。
所以，对法拍房有兴趣的当事人应当充分考虑自己的资金支付能力。
四、详细阅读法院发布的《标的物介绍》、《竞买公告》、《竞买须知》。
司法拍卖开始前，人民法院一般会在拍卖平台上发布《标的物介绍》、《竞买公告》、《竞买须知》等文件，上传《评估报告》及部分标的物的图片。
如对本次拍卖的房产有意向竞买，应当详细阅读上述文件，重点关注房产发证时间、登记权利人、抵押查封情况、是否有租赁、是否腾空房产。
发证时间关系到买受人办理房产过户时税费缴纳比例，抵押查封情况关系到拍卖的法院对该套房产是否有处置权，是否有租赁、是否腾空关系到买受人竞买到房产后能否及时入住。
如果没有注意到上述事项，在竞买成功后又以存在上述瑕疵为由悔拍的，缴纳的保证金有可能不会被退还，而且还可能遭受司法罚款甚至拘留等措施。
五、缴纳保证金和支付尾款。
如果有意向参加司法拍卖，那么买受人应当在参加拍卖以前，在拍卖平台注册账号并以实名制缴纳保证金，保证金的金额一般在起拍价的5%至20%的范围内，具体金额在《拍卖须知》中会提到。
竞买成功后，该保证金充抵价款，剩余购房款应当在法院指定的期限内转入法院指定账户；竞买未成功的，所缴纳的保证金在24小时内按原路径退还竞买人。
六、现场查看法拍房现状。
意向竞买人在报名参加司法拍卖前，有权查看法拍房现状。一般来讲，法院会在《竞买公告》的结尾部分预留该项目负责人的联系方式，意向竞买人通过该电话联系即可。
如果竞买人未现场查看房产现状，在竞买成功后又以房产存在瑕疵为由反悔的，有可能被认定为悔拍从而遭受经济损失。
七、出具《执行裁定》、《拍卖成交确认书》、《协助执行通知书》。
虽然按照规定拍卖成交裁定送达买受人后，拍卖财产所有权转让。但根据《民法典》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，也就是说竞买人即便竞买成功，在未办理完毕不动产过户登记之前，该套房产仍然在债务人名下，仍然有可能被其他法院查封。
因此，在竞买成功后，应当尽快沟通法院出具《执行裁定》、《拍卖成交确认书》、《协助执行通知书》等相应法律文书，并前往不动产登记中心办理房产过户手续。
#受限购政策约束的竞买人不能竞拍法拍房#【最高法：受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房】最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。根据规定，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。（证券时报；阿法）
一直不理解，为啥那么多房子会被法院拍卖？为何大家不愿意自己先出售房屋？毕竟自己正常出售房屋，再怎么卖价也比走拍卖价高不少吧？举个例子，房子价值100万，抵押贷款了70万，现在还不起贷款了，完全可以自己先把房子卖了，例如低价90万出手总能卖出去，还完贷款手里还能剩20万，这也比最后让法院拍卖，估计只能卖60-70万强多了。就算房价下跌已经资不抵债了，但只要自己卖房能比法院拍卖价格更高，理论上也不应该沦落到走法拍这条路吧？毕竟中国的房屋抵押制度，并不是只要房子法拍就完事了，法拍的钱如果不足以偿还贷款，还是需要业主继续挣钱还贷的。
【最高法：#受房产所在地限购政策约束竞买人不允许竞拍法拍房#】12月17日，最高法公布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，将于2022年1月1日起施行。规定明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。详情如下：
【恒大子公司持有的盛京银行股份将被公开拍卖】财联社8月8日电，阿里巴巴旗下司法拍卖平台显示，沈阳市中级人民法院将于 ,281,855,435股股份（内资股）。拍卖标的物评估价75.6亿元人民币，起拍价73.1亿元人民币。
#案件播报# 【恶意悔拍扰乱司法拍卖，罚款！】日前，@东莞市第二人民法院 在一项司法拍卖活动中，接连出现六次买受人无正当理由悔拍的异常情况。法院查实其中两名竞买人恶意扰乱拍卖行为后，分别罚款2.5万元和5万元。 网页链接
刚开年就急不可待了？四大银行共起诉20万房贷断供业主，房子要被拍卖了？
2022年刚开年才10多天，就在网上看到这样的消息：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行四大银行，总共起诉全国共20万房贷断供业主，意味着这20万还不上房贷的业主的房子，将进入司法程序面向社会公开拍卖。
据说按揭买房者连续7个月还不上房贷，银行就要起诉，将房子公开拍卖拿回属于银行的本金和利息。还不上房贷的房子，又集中在银行哪儿“排队”去了。
还不上房贷，说明不少人收入越来越低，连平常生活开支都难保证，自然还不上房贷了。
20万房贷断供者只是开头，在当前经济十分低迷的情况下，也有可能200万、甚至2千万的购房子也难按时还上房贷。当然，这里面也含有不少炒房族，误判形式，被房子套牢，一时无法出手，落个鸡飞蛋打……
你有房贷要还吗？按时还上房贷没问题吧？
【最高法：受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房】
最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
为啥外国人不怕还不起房贷，因为国外购房和中国开公司一样，都是有限责任制的，就是你买了房，就是房子承担债务，还不起房贷了，法院也只能收回房子，房子拿去拍卖了，拍卖的钱不够还房贷的，银行也不能向你追缴贷款，因为房子就抵了所有的贷款，个人与银行就两清了。就像开公司一样，都是有限责任公司，就是你开公司出资是多少，以后公司赔钱了，就赔你出资的部分，超出的，也不能向你追讨个人资产。所以国外房价一降价，就断供，因为只要房子被银行收走了，你就不欠银行的钱了。
法院拍卖的房子你敢拍买吗？
很多人看了法拍房价格比较便宜，有些心动，但你知道吗，你只要拍下这个房子，就像王八吃下了秤砣，吐不出来，浑身难受。因为什么？因为你拍下后，支付的各种费用可能比你买房子的钱还要多，各种手续的办理让你跑断腿也未必能成功，对你绝对不利。
那么拍卖房对谁有利呢？
首先是银行，银行不管死活，把成本和利息收回来再说；
其次是法院，收取各种起诉费；
还有拍卖公司，其实与上述单位都存在利益关系。
所有的费用在原债主身上是榨不出油水了，只能向新来的二百五拿钱。
